鳥松中正路上都內農地約2.7分有稅籍城鄉發展好規劃

1.鳥松中正路上都內農地約2.7分(795.87坪)地形方正,臨中正路面寬約47.1米,114年公告土地現值約6.9萬/坪,距澄清湖棒球場約900米,早期租給傢具公司蓋有鋼骨鐵皮建物合計室內約達千坪以土有水(自來水)有電(三相用電)有稅籍,雖未有保存登記,但依高市城鄉發展規劃將會有好願景,其理由摘要如下: (1)高市都計內農業區因應國土計畫法實施皆歸為城鄉發展區第一類且都內農地，如果四週為非農地（建地、商業區、住宅區、道路等），且符合「已發展或規劃為發展區所包圍」的條件，可以申請變更為建地,惟直轄市地區不得小於3公頃,本農地面臨約25米中正路,其他三面雖仍為都內農地所包圍,但因應城市發展,其實際用途早己是商業.住宅或小型維修加工廠,所以極需高市府依都市計畫法規定予以通盤檢討及整體規劃。 (2)鳥松中正路長庚段農地位處高雄市政府正在推動的澄清湖特定區計畫範圍內之澄清湖棒球場結合捷運黃線Y3、Y4站發展所推動棒球場都更案週圍。 (3)國道七號的完工後將大幅影響周邊交通，鳥松中正路是否會納入貨櫃車禁行管制，仍需等待相關交通主管機關進一步公告。但我深信政府如果想要打造鳥松棒球場結合運動、商業、旅宿、等多功能慢活休閒方向發展,一定會朝對行人休閒慢活及安全的方向規劃。 (4)鳥松中正路沿線的都內農地，將配合澄清湖特定區計畫，透過變更或更新都市計畫方式轉型為住宅區、商業區或觀光發展專用區等，以提升該區域的發展潛力。 2.以比較法來評估本農地的價值性: (1)同區位農地比較條件及成交行情: a.臨中正路長庚段128地號約75坪3.7年前成交約21萬/坪,131+131-1地號約325坪3.8年前成交約18.4萬/坪,渠等公告土地現值皆為約6.9萬/坪,但距棒球場約1000米且兩者合計臨中正路面寬僅約37米。 b.非臨中正路臨鎮北北巷長庚段134+135+136地號約408坪1.7年前成交約10.3萬/坪, 公告土地現值約3.17萬/坪,但距棒球場約1100米且臨鎮北北巷面寬僅約14米。 (2)中正路對面住宅區建地比較條件及成交行情: 長庚段260+261+262+262-1地號約17.5坪住三用地(其中約5.4坪道路用地)2.6年前成交約46.7萬/坪, 公告土地現值約20.1萬/坪,但距棒球場約1100米且臨中正路面寬僅約4.2米。 3.本筆農地的價值在擁有大面寬臨中正路地段,所以未來市府為順利將臨中正路農地轉型為住宅區、商業區時可能採都市更新權利轉換原位分配的方式行之,先前本農地月租金最高曾收24萬,目前大客戶地主不續租僅二間小店面月租金3萬(可配合隨時解約),家族為處理資產決議出售半年,如半年到未售出再續租大客戶,本件屬進可攻退可守物件,期待有投資遠見或自用需求的老闆來電洽詢並由本人為您作簡報。