塭仔圳重劃區

塭仔圳生活圈範圍

重劃類型：新莊、泰山塭仔圳市地重劃案（公辦）

重劃範圍：橫跨新莊區（約229公頃）與泰山區（約169公頃）

總開發面積：約398.05公頃（新北最大）

開發階段：分為第一區（276.6公頃）與第二區（121.45公頃）

開發主導：新北市政府地政局

開發目標：翻轉新泰地區都市景觀、建立藍綠廊帶、完善公共設施

預計完工時間：第一區2025年陸續完成配地與換狀；整體開發預計5～10年完成

公共設施比例：約36.66%（高於法定標準）

第一區（新莊北側，近泰山）：東以台65線快速公路（主要以新五路、思源路為界）；西至泰山區明志路東側；南以輔仁大學及新莊區中正路為界（與捷運新莊線沿線舊市區相鄰）；北至貴子坑溪。特色為面積較大，率先啟動配地與換狀，緊鄰機場捷運A5泰山站。

第二區（新莊南側，近輔大）：東以新北大道四段與五段為界；西至塔寮坑溪；南緊鄰輔仁大學周邊；北為貫穿全區的中央主要道路預定地。特色為靠近新莊副都心與輔大商圈，未來將有五泰輕軌規劃經過。

 

塭仔圳交通建設

軌道運輸：現有緊鄰機場捷運A5泰山站，可一站直達新莊副都心、三站到三重，或通往桃園機場，同時鄰近捷運新莊線（中正路段）的多個站點，讓通勤族有多樣選擇。規劃中的五泰輕軌（FOT）被視為塭仔圳的關鍵建設，規劃路線將穿越重劃區，並連結五股、泰山與蘆洲線，未來將大幅提升區內居民的通勤便利性。

快速道路與國道：台65線（特二號道路）位於區東側，可快速連接板橋、樹林；南側連接國道一號，往返桃園國際機場相當便利。

 

塭仔圳教育資源

大學：輔仁大學（文教指標）。

高中/高職：新莊高中、泰山高中、泰山國中、新泰國中等。

國小：新泰國小、泰山國小、丹鳳國小等，提供多樣化的學區選擇。重劃區內亦規劃有新設學校用地，未來將提供嶄新的教學設施。

 

塭仔圳與鄰近生活機能

目前塭仔圳重劃區仍在開發中，本身機能尚未成熟，但其最大的優勢是可「借用」周邊成熟舊市區的機能，享受「跨區生活」的便利。舊市區核心方面，車程10分鐘內可達新莊舊市區商圈（新泰路、新莊路），這裡有傳統市場、郵局、金融機構等，生活採買無虞；大型商場方面則鄰近宏匯廣場（新莊副都心）、IKEA新莊店、家樂福新莊店、Costco新莊店等，滿足購物與休閒需求；醫療設施方面鄰近署立臺北醫院、輔大醫院等大型醫療院所。

公園綠地：重劃區規劃了大量的公園綠地，總共將設置12座公園、一座大型滯洪池公園，以及藍綠廊道，讓未來居民能享有充足的休閒空間，其中靠近泰山的公兒三公園已完工開放。

當地人推薦美食（舊市區機能支援）：新莊魯肉飯東坡肉專賣店（新莊路367號），肥而不膩的東坡肉與香氣十足的魯肉飯是招牌；泰山老店鹹粥（明志路一段139號），靠近泰山舊市區，簡單的鹹粥配上紅燒肉與各種小菜，是經典的台式早餐。

嫌惡設施：過去塭仔圳重劃區最大的嫌惡設施就是密集的鐵皮工廠與違章建築，但隨著市地重劃的拆除與搬遷，這些問題正被大量轉化為公共設施。目前需留意的仍是部分區域鄰近台65線快速道路，可能會有噪音問題，以及重劃區內尚未完全清除的工業區舊址，環境整治仍需時間。

 

塭仔圳重要建設

公辦重劃與土地配回：第一區已在2025年啟動換狀作業，象徵著土地價值正式兌現，為建商大規模推案鋪平道路。

五泰輕軌（FOT）計畫：雖然仍在規劃階段，但其路線將貫穿重劃區，一旦核定動工，將是區域交通的強力催化劑。

藍綠廊帶與滯洪池：配合貴子坑溪與塔寮坑溪的整治，規劃水岸廊帶與超過12處公園綠地，包含多座萬坪公園，例如已完工的廣停三地下滯洪池公園和公兒三公園。

30米主要道路網：區內多條30米以上的新建道路將逐步成形，徹底改善舊有道路狹隘凌亂的問題，提升行車流暢度。

輔大醫院與醫療專區：靠近輔大周邊的醫療服務用地，將強化區域的醫療機能，提升居住品質。

 

塭仔圳人口與產業

人口結構：塭仔圳重劃區的開發，預期將帶來大量的新移入人口。根據新北市政府的規劃，重劃區完工後，預計可引進約10萬人口，成為新莊、泰山地區未來人口增長的主要動力，購屋客群以新莊、泰山在地換屋族以及大台北首購族為主。

產業轉型：塭仔圳最大的改變是將過去的違章工廠（製造業為主）轉型為住商混合、產業專用區與公共設施。住宅區佔約51%，商業區佔約11.2%，未來將形成新的商業機能中心；產業專用區則將引導高附加價值的產業、研發與服務業進駐，實現新興都會區的產業升級。

 

塭仔圳一年內房價行情

產品類型	區間行情（萬/坪）	備註（2025年趨勢）
預售屋/新成屋	58～65萬	多數指標建案已站穩6字頭，部分高樓層或特殊戶型逼近7字頭
中古屋	45～55萬	主要指周邊已發展成熟的「港泰自辦重劃區」、「十八甲重劃區」等近10-20年屋
鄰近舊市區	55～65萬	新莊舊市區與泰山舊市區，因機能完整而保持高價

租金報酬率：由於重劃區多為新成屋與預售屋，租賃市場尚未完全成熟，租金行情主要參考周邊已發展的區域，租金報酬率因房價高漲而普遍偏低（約2%左右）。

產品類型	租金行情區間（元/月）	坪數/房型	備註
兩房新大樓	23,000～30,000	18～25坪（含車位）	鄰近機捷站或機能成熟的周邊社區，租賃需求強勁
三房新大樓	30,000～38,000	30～40坪（含車位）	多為家庭客群，租金因房型與新舊程度差異大
套房/公寓雅房	8,000～15,000	5～12坪	主要集中在輔大或舊市區周邊

 

塭仔圳在地氛圍與口碑

交通正面口碑：「機捷A5很方便，開車上65或國道超快，去桃園機場不塞車」、「公車路線多，未來輕軌出來就無敵了」。交通疑慮：「目前大眾運輸還是要靠舊市區，捷運班次少」、「未來幾年工程車會很多，塞車與噪音是必然的」。

生活正面口碑：「雖然是新重劃區，但買東西走個10分鐘就有舊市區機能，很可以接受」、「期待萬坪公園完工，未來環境一定比新莊舊市區好很多」。生活疑慮：「晚上非常暗，機能還在養，真的要靠新莊舊市區或宏匯」、「粉塵問題嚴重，窗戶不能常開」。

房價正面口碑：「比副都心便宜，但機能不輸，是雙北剛性需求的好選擇」、「早點買卡位，等輕軌跟建設完工，漲幅一定很有感」。房價疑慮：「房價漲太快了！沒想到還在工地就衝上6字頭，比預期貴」、「斷層議題雖然被淡化，但還是會擔心」。

整體來看，市場看好長期前景，認為是新莊最有潛力的區塊，但初期生活品質較差，需要非常高的耐心與遠見。

 

塭仔圳房仲觀點

東森房屋認為塭仔圳未來推案至少6字頭以上，緊鄰的十八甲重劃區機能到位，房價會因開發利多而受惠跟漲，建議消費者可先從十八甲入門。

住展雜誌陳炳辰總監預估未來5～10年塭仔圳將是全國推案最大區域，成交量火熱。目前新案價格坐五望六，且有比價效應，凸顯房市優勢，但買方須將眼光放遠。

元宏不動產周昆立創辦人認為，塭仔圳買氣雖受監委查山腳斷層影響，但房價不會因此下跌，因為大台北需求旺盛且民眾已習慣與斷層共處，建議購屋者關注房屋的耐震力設計。

 

塭仔圳與鄰近生活圈比較

塭仔圳重劃區通常會被拿來與新莊周邊的頭前重劃區、新莊副都心，以及鄰近的五股洲子洋、龜山A7重劃區進行比較：

比較項目	塭仔圳重劃區	新莊副都心	頭前重劃區	龜山A7重劃區
開發階段	開發中（第一區換狀中）	已成熟（發展約90%）	已成熟（純住宅氛圍）	已成熟（持續推案中）
總面積	最大（近400公頃）	中	最小	大
規劃定位	交通樞紐、新北之心、住商混合	商業/行政中心、媒體園區	純住宅、舒適寧靜	機捷宅、合宜住宅、產業專用
交通優勢	機捷A5、台65、五泰輕軌（規劃）	機捷A3（A21）/A4、捷運新莊線	捷運新莊線、台64	機捷A7、國道一號
房價行情（2025新案）	58～65萬/坪	65～75萬/坪	60～70萬/坪	40～50萬/坪
生活機能	初期靠舊市區，長期潛力大	已到位（宏匯、中央合署）	已到位（多為巷弄小店）	尚未完全成熟（需依賴長庚、舊市區）
投資/自住建議	自住者需具備遠見與耐心，適合首購/換屋卡位	適合偏好完整機能、追求商業中心氛圍者	適合偏好純住宅、環境安靜、重視生活品質者	適合預算有限的雙北通勤者，高CP值選擇