鳳鳴重劃區

鳳鳴重劃區範圍

鳳鳴重劃區的開發屬於自辦市地重劃，這意味著它在規劃初期就擁有較高的自主性和彈性。總面積佔地約 51 公頃。範圍界線主要以鳳吉一街、永和街、大湖路以及主要的鶯桃路、桃鶯路為界。

鳳鳴重劃區位於鶯歌區邊陲地帶，但其最大的優勢在於擁有鶯歌少見的平原地形，它往北可以銜接桃園龜山工業區，往西南則能通往桃園八德區，形成一個新北-桃園的交會點。

鳳鳴在都市計畫中，特別要求建築設計需經都市設計審議，管制項目包含交通、建物高度、景觀植栽等，並要求地景元素採用一定比例的窯燒製品，以延續鶯歌特有的陶瓷文化。

交通建設與主要通勤方式：三鶯線＋台鐵

交通可說是鳳鳴重劃區最大的「變身」籌碼。在雙鐵尚未完工前，這裡主要仰賴汽機車代步，但未來的前景十分可期。

鳳鳴重劃區軌道交通的未來藍圖

• 台鐵鳳鳴站：目前設有鳳鳴臨時站，可接軌至台鐵鶯歌站。未來的正式鳳鳴車站，預估搭乘台鐵至台北車站僅需約 35 分鐘。
• 捷運三鶯線：鄰近興建中的捷運三鶯線，其中 LB12 鶯桃福德站 是區內房市最大的利多。

鳳鳴重劃區道路交通系統

鳳鳴重劃區鄰近國道 2 號（大湳交流道），可快速通往雙北與桃園。主要幹道是 110 號道路，也是區域主要聯外道路。

生活圈主要交通方式與捷運站點距離

在雙鐵完工前，居民主要仰賴汽機車進出，區內的交通流暢度高，街廓寬敞。未來隨著鳳鳴車站和鶯桃福德站的啟用，步行搭配軌道運輸將成為重要的通勤方式。

鳳鳴重劃區生活機能

相較於其他新興重劃區，鳳鳴重劃區最大的優勢在於周邊現有的機能充足：

• 鶯桃路商圈：提供便利商店、連鎖速食店、小吃攤、餐廳、飲料店、藥局、郵局、銀行等基本需求。
• 傳統採買：位於桃鶯路上的三元市場。
• 大型商場：區內有新三沅商場以及零星餐廳。
• 夜市文化：區域附近有鶯歌龍鳳夜市。

公園綠地與休憩空間

以高綠覆率為訴求，包含：鳳鳴逗逗龍公園、鳳福公園、鳳鳴公園。

教育資源

提供完整的在地學區配套，設有鳳鳴國小及鳳鳴國中，方便家庭就近入學。

鳳鳴重劃區房價行情與市場分析

鳳鳴重劃區是鶯歌主要的推案區域，市場交易熱絡，隨著雙鐵議題，房價已經站穩 4 字頭。

租金報酬率

由於鄰近桃園龜山工業區，吸引部分租賃需求。考量房價成長與未來交通完善，推測未來的租金市場仍有發展空間。

人口與產業

移居人口日益增多，主要受惠於房價相對雙北親民。地理位置鄰近龜山工業區，吸引桃園工作的就業人口將其視為高 CP 值的居住選擇。

與周邊生活圈比較

特色	鳳鳴重劃區	鶯歌舊市區	桃園八德
街廓/環境	規劃整齊、寬敞、高綠覆率	發展早，巷弄較窄	規劃完整，大型商場機能佳
交通機能	雙鐵未來性強	現有台鐵鶯歌站	主要仰賴道路，缺乏捷運
生活機能	仰賴鶯桃路商圈	成熟，傳統市場、老店多	百貨、影城，機能多元
房價水平	4 字頭	3 字頭	3 ~ 4 字頭

小結

鳳鳴重劃區最大的競爭力，在於它具備現代化的街廓與優於八德的雙鐵交通優勢。它巧妙將重劃區舒適度與在地陶瓷文化特色結合，成為充滿潛力的新興住宅區。