八德生活圈(擴大重劃區)

八德生活圈（擴大重劃區）範圍

八德擴大重劃區的範圍廣闊，大致呈現為一個方正的區塊，主要以八德區的重要道路為界線。

東側：主要界線為興豐路與豐德路，向東延伸至八德區與大溪區的交界，該側多為廣大的農業區和山區，相對單純。
西側：主要以豐德路以及部分舊有的八德二號道路（永豐南路）為界，與八德舊市區、廣豐新天地生活圈相鄰。
南側：以八德交流道聯絡道（八德擴大聯外道路）為界，緊鄰國道三號大溪交流道，提供聯外交通的便利性。
北側：以豐田路或鄰近的長安街一帶為界，向北接續至八德舊市區。

八德擴大重劃區內商業活動主要集中在豐德路、興豐路。

 

 

八德生活圈（擴大重劃區）生活機能

目前生活機能仍依賴周邊舊市區，且聯外道路壅塞是成長痛點，但區域內具備完整的國中小學區和大型公園綠地，吸引不少人看好其未來交通和生活機能補足後的增值空間。

 

八德生活圈（擴大重劃區）好吃美食

豐德路牛肉麵店：

位於豐德路，在地人氣店，主打大份量、口味實在的牛肉麵，提供家庭式用餐。

興豐路鍋貼專賣店：

位於興豐路，以現煎鍋貼和酸辣湯為招牌，是簡單快速的晚餐選擇。

 

八德生活圈（擴大重劃區）交通建設

桃園捷運綠線G01、G02站：

是區域房市的最大利多。桃園捷運綠線預計於2030 年底全線通車，其中G01（八德站）與G02（建國站）分別坐落於八德擴大重劃區的西側與東北側。G01站不僅是綠線起點，更採高架化設計，路線向北延伸即抵達G02站，為區內居民提供極致的通勤便利。

聯外道路網絡：

目前八德擴大重劃區主要仰賴國道2號與3號聯外，而備受期待的「大鶯豐德交流道」預計於2029年完工，屆時將有效分流車潮，使其成為區內罕見同時坐擁捷運綠線與高速公路交流道雙重優勢的重劃區。區域內以興豐路、豐德路及建德路為核心，打造路寬達50公尺的主要道路，結合其餘路段整齊的棋盤式布局，不僅建構出四通八達的交通路網，更營造出舒適寬敞的居住氛圍。

公車系統：

在捷運通車前，區域主要仰賴公車系統，多條市區公車路線行經興豐路、豐德路等主要道路，可前往桃園火車站、中壢等地。

 

八德生活圈（擴大重劃區）教育資源

國小學區：

八德國小、仁德國小，桃園市政府新聞稿指出，仁德國小將於2026年暑假後開始招生，預計於秋季正式啟用。

國中學區：

八德國中、仁德國中

文教用地預留：

重劃區內預留了多處文教用地，未來可依據實際人口成長狀況，增設新的國中或幼兒園，確保學齡人口有足夠的教育資源。

 

八德生活圈（擴大重劃區）公園綠地：

八德擴大中央公園：

區內最大的綠地，規劃有廣大的草坪、兒童遊戲場、休憩步道等，是居民主要的休閒中心。

興豐公園與豐德公園：

分佈在重劃區內不同區塊，提供社區型的鄰里公園功能，方便居民就近散步休憩。

公兒用地：

區域內還有多處公園兼兒童遊戲場用地，確保了整體的高綠覆率。

 

八德生活圈（擴大重劃區）商圈

主要機能沿著豐德路、興豐路等主要幹道發展：有連鎖便利商店、早餐店、診所、路易莎等連鎖咖啡館等，滿足基礎生活需求。
周邊商圈依賴大湳商圈、廣豐新天地、八德舊市區：大湳商圈位於重劃區西北側，是八德最成熟的商圈，擁有傳統市場、家樂福、大型餐飲店等，是八擴居民進行大型採買的主要區域。廣豐新天地距離八擴不遠，有國賓影城、美食街、迪卡儂等，提供休閒娛樂和購物機能。至於八德舊市區，銀行、行政機關、郵局等設施集中，行政便利性高。

 

八德生活圈（擴大重劃區）重要建設

桃園捷運綠線：

未來綠線開通後，將直通桃園機場、桃園車站及大湳生活圈，更關鍵的是，透過轉乘捷運三鶯線可銜接台北捷運板南線，並與台鐵立體化及機場捷運完美對接，讓八德正式納入便捷的北北桃捷運通勤生活圈。

捷運延伸段再擴大：

除了施工中的桃園捷運綠線外，目前捷運三鶯線延伸八德與綠線延伸中壢正進入綜合規劃階段，加上可行性研究中的綠線延伸大溪，多線齊發的願景備受期待。

八德仁德國小新建校舍工程動工中：

校園景觀結合生態池、共融廣場、食農教育區、家長接送區及教學球場等，打造兼具多功能與友善特質的學習空間，解決區域內學童就學需求。

社會住宅：

部分區域規劃有社會住宅，滿足中低收入戶的居住需求，同時也帶來穩定的人口基數。

多功能活動中心：

在公園綠地周邊規劃多功能活動中心，提升居民的文化與體育活動空間。

 

八德生活圈（擴大重劃區）人口產業

人口結構：

由於房價相對親民，吸引了大量來自雙北、桃園市區或中壢的年輕首購族群，使得區域居民平均年齡較輕，生育率高，對教育與公園設施需求旺盛。

產業結構：

區域定位為純住宅區，缺乏大型工業區。產業以基礎服務業為主，主要為滿足區域內人口生活需求的零售、餐飲、教育、醫療診所等。由於鄰近大溪交流道，部分高科技或物流業的通勤人口選擇在此居住。未來捷運G01站點周邊將吸引更多商業服務業進駐。

 

八德生活圈（擴大重劃區）房價行情

產品類型	坪數（不含車位）	2024/10～ 2025/09 房價區間（單價/萬元）	備註
預售屋	25～40 坪	35～ 42萬元	普遍集中在37～40 萬元/坪，捷運站周邊新案有突破40 萬的趨勢。
新成屋	28～45 坪	32～38萬元	屋齡5年內的成屋，多數建案集中於 35萬元/坪左右。
中古屋	30～50 坪	28～33萬元	屋齡5年以上之大樓，多為較早開發的區塊，價格較親民。

 

八德生活圈（擴大重劃區）租金報酬率

房型	坪數區間	2024/10～2025/09 租金區間	備註
兩房（帶車位）	25～30坪	18,000 元 ～23,000 元/月	鎖定單身貴族、小家庭，需求穩定。
三房（帶車位）	35～45坪	23,000 元 ～28,000 元/月	租賃主力，多為家庭租客，部分租金已含車位。
四房／大坪數	50坪以上	28,000 元 ～35,000 元/月	釋出量較少，租客多為換屋前的過渡家庭。

租金報酬率概算：

八德擴大重劃區的租金報酬率多在 2％～2.5％之間，報酬率屬於相對合理的區間。

 

八德生活圈（擴大重劃區）與周邊生活圈比較

生活圈	八德擴大重劃區	八德舊市區／大湳商圈	桃園中路重劃區	桃園青埔特區
核心特色	捷運G01起點、高CP值、新興家庭聚落	機能成熟、生活便利、交通繁忙	純住安寧、高綠覆率、司法行政中心	機場國門、高鐵捷運雙鐵、大型商業體
優點	捷運G01站、房價門檻低、街廓新穎、公園多。	機能最成熟、學校醫院行政機關集中、生活便利性高。	綠覆率極高、近南桃園交流道、鄰居素質高。	高鐵/機捷雙鐵、華泰名品城等大型商業、規劃宏大。
缺點	機能待發展、捷運未通車前交通不便、聯外道路易塞車。	屋齡普遍老舊、市容雜亂、停車不易、缺乏大面積公園。	房價較高、公設比高、區內缺乏大型賣場。	價格最高、腹地太大導致生活機能分散、風大空曠。
房價 （2025第三季）	32～42萬元／坪	25～35萬元／坪	43～56 萬元／坪	45～60萬元／坪
核心客群	首購族、年輕家庭、著眼未來增值者	區域換屋、長者、重視生活機能便利者	首換族、公教/司法人士、重視綠地者	雙北通勤、航空業、高資產、高科技人士

 

八德生活圈（擴大重劃區）評價

「對首購族來說 CP 值很高，可以用市區中古屋的價格買到這邊的新房，街景又整齊。」來源 – PTT home-sale 板
「就是衝著捷運G01買的，雖然現在不方便，但等通車後房價一定有感，現在是在買未來。」來源–Mobile01 居家討論區
「中央公園真的很棒，空間大又乾淨，附近也有新的國小預定地，很適合年輕家庭。」來源–FB 八德買房交流社團

 

在地達人對八德生活圈（擴大重劃區）的看法

八擴擁有桃園區相對低廉的房價，是桃園和雙北外溢首購族的最佳選擇。隨著捷運綠線G01站的土建工程逐步完成，市場信心增強，捷運通車將是未來房價爆發式成長的引爆點。
八擴的未來價值不在於現在，而在於G01站將帶來的交通轉運樞紐地位。站點周邊的商業發展將會被帶動，一旦生活機能補足，其居住和投資價值將會顯著提升。
八擴的價格區間剛好滿足八德、大溪、甚至中壢的在地換屋與首購剛性需求。由於房價基期低，抗跌性強，且有新街廓、新學校等優勢，能持續吸引年輕家庭入住。
八擴擁有的大面積公園綠地是舊市區無法提供的優勢。對於重視居住品質、又不願支付高額房價的族群來說，八擴提供了平衡的居住環境。