內壢生活圈

內壢生活圈分析／本地社區x成熟生活區．元智大學．地下化與開發案進行中

內壢生活圈位於桃園市中壢區，以內壢火車站為往外發展，為中壢市區發展較早的住宅區，生活機能成熟、土地開發飽和。區內主要為本地人居住，有元智大學與數個開發案，在軌道交通的發展藍圖中有望受惠。

優點

• 生活機能成熟：區內有多個傳統市場、量販店與生鮮賣場，飲食採買方便。

• 教育資源完整：區內有多個國小國中。

• 附近工業區有就業需求，區內元智大學有租房需求，並本地人有自住需求，人口可支撐房價穩定

• 交通佳：區內有內壢車站，道路交通連通國道一號、台66號便利

• 鄰近區域可補足醫療資源：衛生福利部桃園醫院、中壢天晟醫院

• 部分區域與大片田野為鄰，自然環境佳

缺點

• 舊市區比例高，街廓細小曲折，新建案少

• 部分區域靠近工業區，環境品質受影響

• 須注意高齡化的趨勢

「內壢生活圈」範圍

內壢生活圈以「內壢車站」為核心延伸：
•   北至榮安一街、內壢家樂福商圈
•   南至中原大學北側區塊（與中壢車站生活圈銜接）
•   西至中壢工業區邊緣（民族路、環中東路）
•   東至內壢交流道、中山高沿線

「內壢生活圈」鄰近交通建設

區內交通建設：內壢火車站
鄰近交通建設：道路交通：國道一號、台66號

「內壢生活圈」教育資源

• 國小：元生國小、內壢國小、自立國小
• 國中：內壢國中、自強國中

「內壢生活圈」生活機能

• 超商／賣場：全聯（中壢忠孝店、中壢環中店）、家樂福內壢店、家樂福超市中壢成章店、美廉社、小北百貨

• 傳統市場：忠孝黃昏市場、成功市場、環中市場

• 公園／公共設施：興仁公園、忠孝公園、元生公園、常樂公園、甲蟲環保公園、自強公園、成功公園

• 商圈：內壢商圈、內壢站前忠孝商圈

• 醫療機構：衛生福利部桃園醫院（鄰近）

「內壢生活圈」鄰近重要建設

1.桃園路網建設

隨著桃園路網的以下建設落成，內壢將可藉由鐵路來往桃園、中壢、機場捷運，交通機能大幅加強。
鐵路地下化：內壢火車站地下化，施工中
機場捷運A23中壢車站站：連通機場捷運與台鐵車站，施工中
桃園綠線：連通桃園南北，主線預計2030通車
桃園棕線：連通桃園車站到新北迴龍，尚未動工，預計2032通車

2.內壢車站周邊三大開發案

-遠東紡織廠工業區轉型開發案

遠東紡織廠基地10.7公頃，轉型後規劃為

醫療專用區：預定為亞東醫院桃園分院
商業區：精華地段將開設遠東系百貨購物設施
住宅區：增加上千戶新建案供給
公園綠地：3087坪

另此處規劃有文化建築群，如已落成亞東會議中心
目前全案已陸續開工，預估最快2031年全案完工，為區域最受期待的開發案

-新內壢車站開發案

桃園鐵路地下化工程將內壢車站地下化，活化地面土地，並增加設站。
全長17.95公里，總經費1047.93億元，目前進度34%，預定2033年全線通車

-北營區整體開發案
距離內壢車站300公尺的北營區，總面積15.81公頃，與鐵路地下化計畫配合，未來將計畫改建為住宅區。目前土地為軍方所有，搬遷時間未定。

3. 另內壢附近有兩起工廠轉型案，將拆除舊廠房改建為新建物
嘉和麵粉廠：位於內壢火站旁，公開資訊少
泰豐輪胎中壢廠：位於中原地區，作為泰豐自辦市地重劃區共8.86公頃，將於2023年完工

4. 貿聯倉儲及周邊地區變更案

此案規劃將元智大學北側的倉儲地區，變更為住宅區、公園與學校。
2025年舉辦公聽會

「內壢生活圈」一年內房價行情

區域成交價
•   平均成交價：33.1萬／坪
•   年漲幅：+4.5%
•   年成交量：420戶

屋齡 vs 成交價
0–5 年：$43.41 萬／坪
5–10 年：$37.49 萬／坪
10–20 年：$33.52 萬／坪
20–30 年：$25.49 萬／坪
30–40 年：$22.28 萬／坪

新建案行情
•   開價：48.2萬／坪
•   成交：43.1 萬／坪
•   新案量：4案

「內壢生活圈」租金行情

內壢地區幅員遼闊，租屋類型齊全

一、小型住宅統計

產品型態	坪數區間 (約)	租金區間 (約／月)	租件比例 (在全體物件中)	備註
套房	4～6 坪	4,500～10,500 元	約 25%	最小坪數、最入門租金，多數標「可租補」、「代收垃圾」、「包裹代收」，位置靠元智、內壢車站、中壢工業區。
套房	7～10 坪	7,000～16,500 元	約 20%	主力帶，設備較好（電梯、獨洗、陽台、台電計價），越新越貴；近元智、中壢工業區、內壢交流道一帶。
套房	11～15 坪	9,000～16,500 元	約 5%	大套房，有的小到可以當「一房一廳」，出租對象多為雙人、情侶或要工作室用途。
雅房	5～10 坪	3,000～7,000 元	約 3～5%	極少數，像「內壢車站/近市場/雅宿」那種，多是共用衛浴或共用空間。

二、整層住宅（2～4房）統計

產品型態	房型	坪數區間 (約)	租金區間 (約／月)	租件比例 (在全體物件中)	備註
整層住家	2房	17～23 坪	17,000～24,000 元	約 10%	多為電梯大樓社區（傳世國寶、飛揚特區、詠藏等），多數含車位或管委管理。
整層住家	3房	24～40 坪	15,000～26,000 元	約 20%	內壢國小、元生、內壢高中新舊社區都有；部分社宅或可租補案件落在 17,000～22,000 元帶。也有少數裝潢豪華型 30k 以上（如 38,000 元那戶）。
整層住家	4房	32～51 坪	16,000～30,700 元	約 8%	量體少，集中在精忠、湯城世紀、鴻福大街等社區，部分帶車位；適合家庭或多人合租。
整層住家／透天	5房左右	60 坪上下	約 65,000 元	少數個案	例如復華街 5房4衛整棟，明顯是企業宿舍或高租金合租市場。
公寓整層	3房	24～30 坪	14,000～20,000 元	約 5%	傳統公寓（強國路、遠東路一帶），無電梯但租金略便宜，常標註可租補。

三、商用產品（店面／辦公／住辦）

用途類型	坪數區間 (約)	租金區間 (約／月)	大致單價 (粗估)
店面	12～27 坪	16,200～55,000 元	約 1,500～2,500 元／坪
辦公	18～85 坪	16,000～98,000 元	約 900～1,500 元／坪
住辦	35～61 坪	約 40,000 元	約 650～1,100 元／坪

四、廠房／倉庫產品

用途類型	坪數區間 (約)	租金區間 (約／月)	粗估單價 (元／坪)
乙工廠房／廠辦	98～600 坪	70,000～435,200 元	約 600～800 元／坪
大型倉庫／展間	964～3340 坪	590,000～2,170,000 元	約 600～700 元／坪

「內壢生活圈」口碑與氛圍

整理PTT、Mobile01、Dcard、FB地方社團等各家論壇

一、本地人居住感想

內壢真是個生活機能很好的地方，位處桃園市、中壢市兩大市區中間，去哪都很方便。
火車、1 路公車、一高、二高交流道都在附近，附近有密度超高的大賣場、學區、市場，生活機能方便。
住的環境也不錯，房子比較大，不算太壅擠，空氣也不會差，治安也算 OK。
除了超高密度的大賣場，我住家附近方圓五公里大概就有五個（家樂福 x4 外加大潤發），整體而言這一帶生活機能算是不錯的，距離桃園、中壢都不算遠。
內壢的生活機能不會比桃園其他區域差，相對的，這裡非常適合居住，生活品質很好。
內壢的改變真的很大！成功市場的菜價真的是便宜，黃昏市場又好買，家樂福也不用說了。學區、公園也是，之前海豐那塊在蓋美華泰！我的小綿羊飆一飆 5 分鐘都可以搞定。
個人對於內壢的看法如下：
生活機能來講相當完整，
學區：幼稚園、國小、國中均有。
生活採買：家樂福、美廉社、全聯、黃昏市場。
公園：亦有多處公園。
交通：交流道 5 分鐘，火車站 5 分鐘（雖然只有區間），北接桃園、南接中壢，十分方便。

二、通勤缺點

內壢這地點，反而個人不喜歡，覺得交通有點亂，因為主要聯絡道路就那幾條，
但是靠家樂福那一圈一直蓋房子，感覺有點擁擠。
不過這要看之後上內湖是要靠什麼交通工具，或許是坐火車，那就方便了。
內壢這兩個案子位置都很好，但是都卡在一點……交通。上班半條命，下班會出人命。當然假設上下班是騎摩托車或坐火車，買在那就沒差了。
火車站很多移工，碰到他們出門的日子火車非常擠

三、前後站比較

前站比後站好，因為公園多，離交流道近。文化路＋文化二路＋長春路這邊生活機能很好，有家樂福＋宜德利＋元生國小＋全聯，旁邊有市場，有夜市，公園有 5～6 個。
後站的發展數十年如一日，人口是有增加，但是基礎建設仍舊不見改善。
看人口結構，多為國宅榮民前輩與其後代。
內壢後站以前是因為生活機能不夠完善，交通也被鐵路阻隔，所以房價不高。
現在生活機能不差了，鐵路也要高架化，最大的受惠者一定是後站，長期以來被低估。
每天我要經過這兩個地方，後站只有一個自強公園，小小的擠滿一堆老伯伯、老阿嬤，晚上就是機車改裝族與遊民逗留；前站大小公園裡跳舞打太極的一群又一群，傍晚文化路銅像前廣場鬥牛鬥到深夜。

四、發展與建設（重劃、交通建設、產業）

五楊高架完工後，內壢交流道都沒有塞車了，到台北非常快，約 20 分鐘。
交通方面除了有五楊高架，離高鐵也近，離機場也近，離火車站也近，省道就在中間，去中壢、桃園也近，去 SOGO、大江都很快。
話說機場捷運快點通一通，中壢站前挖了一段時間了，
之後坐內壢火車就可以直達高鐵或機場，更方便了，再漲一波！
桃園哪裡有住宅附近有 5～6 個公園的呢？
桃園真的很棒，颱風地震都沒事，重大建設都 OK。
我們就等個十年，看路會不會變大、回收場拆遷，會不會再漲一波（喂）。
附近有中壢工業區，不嫌稍遠的話，平鎮工業區、龜山工業區，多的是工作機會，公司規模有一定程度。工作機會很多，但工作職缺並不是適合每個人，像我就必須每天通勤新竹或台北工作。

四、房價不會跌

內壢後站要跌價的機率應該不高了，現在生活機能不差了，鐵路也要高架化，最大的受惠者一定是後站，長期以來被低估。
最後，對於內壢未來房價，個人認為內壢處於桃園及中壢中間地區，在桃園／中壢均漲的情況下，內壢不可能不伴隨一起漲價。
據我所知，單單 2019 年跟 2020 年的每坪房價就已增長 2 萬／坪。
不過你說要跌到像以前一樣，我覺得不太可能。
雖然現在紅線不知道是選舉因素才怎樣停了，但她都花那麼多錢下去收購土地，你讓我等十年她蓋好我也等。咱們離不開內壢！會不會到時漲一波，嘿嘿，我家等得起！

「內壢生活圈」在地房仲觀點

「內壢商圈應有盡有，採買上選擇多元，不論是早市、傳統市場、家樂福、全聯等都有，對習慣煮飯的家庭來說很方便；若是要就醫，後站附近有地方型的長榮小型急診醫院，大約車程五分鐘則可到大型醫院的衛生福利部桃園醫院。」

「中華路為交通主幹道，以生活機能為主的四條主力幹道分別為忠孝路、文化路、環中東路及莊敬路，若是通勤族，主要以搭火車為主，約45分鐘車程；若開車的話，鄰近國道一號，有三條路中園路、文化路及龍壽街都可以上國道，不塞車的話，到板橋大概30–40分鐘車程。」

「國小有內壢國小、內定國小、元生國小、有德私立雙語學校，其中元生國小是明星小學，加上有德私立雙語學校有多元雙語規劃，吸引不少家庭客群。」

「內壢有一大優勢為靠近中壢工業區有就業人口，加上還有大學，所以居民組成多元，除了自住客、小家庭等外，也有不少大學生習慣此區的生活機能後選擇定居此地，因此內壢住房需求呈現穩定增長的趨勢，像是低總價的小套房只要釋出，都是搶手貨。」

「這區以兩房產品流通最快，若是屋齡十年內電梯大樓，兩房含車位，每坪單價約在38萬–45萬元間，總價落在1,200萬–1,350萬元。」
「屋齡十年到20年電梯大樓，每坪單價在32萬–37萬元。」
「屋齡20年到30年電梯大樓則在每坪26萬–32萬元。」
「老公寓屋齡多在40年左右，由於沒有電梯，要走樓梯的關係，以一樓單價稍高，頂樓會較為便宜一點，每坪單價約在20萬元左右，若有經過裝潢整理，單價落在28萬–32萬元間，總價落在700萬–1,000萬元。」
「沒有電梯的社區型透天屋齡則在20年上下，總價在2,000萬元以上；有裝電梯的透天屋齡約十年上下，總價落在2,800萬–3,000萬元。」
「以幾個熱門成交社區來說，像是環中東路『環中音樂季』坪數20〜53坪，近1年實價交易單價落在26萬元上下，吸引自住族與首購族群青睞。」
「或是位於陸光六街『昭揚君逸』坪數供給37〜41坪，近1年3字頭也能挑到不錯物件。」
「或是忠孝路上的『忠孝大道一期』同樣3字頭可入手。」