A21環北重劃區

A21環北重劃區介紹／機捷環北站．最接近中壢市區的重劃區．鄰溪單純住宅

A21 環北站位於桃園市中壢區，區內以機捷A21站為核心規劃，是最靠近市區的重劃區。區內有老街溪貫穿，休憩與住宅環境佳。無生活機能，需仰賴周邊生活區。

優點

• 機能不錯：區內有交通機能，鄰近中壢市區與海華特區有商業機能，重劃區規劃有學校機能。

• 居住屬性佳：靠溪且公園多，住宅純物高

• 稀有性：中壢區附近唯一新市鎮腹地

缺點

• 無生活機能，需仰賴中壢舊市區

• 區塊分散：重劃區分三大塊，地塊不完整

• 重劃期發展時間長，需等待區域成熟

• 尚未大規模推案，無選屋空間

「中壢A21環北重劃區」範圍

A21 全區開發範圍51.42 公頃

範圍：
西側：民權路、環北路、新生路、中壢平鎮都市擴大修訂計畫邊界線
東側：新生路、已發展住宅區、新街溪、高速公路中壢及內壢交流道特定區之邊界線
鄰中壢站前生活圈、中壢高中生活圈、福州生活圈

都市計畫：2017細部都市計畫通過，2020公告區段徵收，2025年完成土地分區作業
土地分區：
住宅區：57%
公共設施用地合計：36%（含學校1.53%，公園9.6%）
河川區：3%
商業區：2%
宗教專用區：0%

「中壢A21環北重劃區」鄰近交通建設

捷運系統：機場捷運 A21 環北站
高鐵系統：高鐵桃園站
台鐵系統：中壢火車站
高速公路：國道 1 號

「中壢A21環北重劃區」鄰近生活機能

超商／賣場：全聯（中壢福州店、中壢環西店）、家樂福（中壢環北店、青埔店）、寶雅（中壢崇光店）、遠東SOGO、中壢市場、興國市場、忠福黃昏市場、全家便利商店（周邊可及）

公共建設／休憩：忠福廣場、中壢藝術園區

醫療機構：天晟醫院

政府機構：中壢區公所

熱門商圈：海華商圈

「中壢A21環北重劃區」教育資源

忠福國小、興南國中

「中壢A21環北重劃區」鄰近重大建設與規劃

• 中豐交流道

中豐交流道工程主要是在國道一號增設「北入、南出」匝道，串聯市道113（中豐路）—A21 環北—A20 興南—青埔—高鐵桃園站—航空城等生活圈，補上這一帶長期缺乏國道出入口的交通斷點。
完工後，A20 興南重劃區與 A21、青埔居民可在3–5 分鐘內上國道一號，不必再繞行內壢或中壢交流道，大幅提升對外道路效率，也強化 A20 介於「中壢市區—青埔高鐵商圈」之間的區位價值。
此案於 2023 年 2 月動工，原訂 2026 年 6 月完工，但工程持續超前進度，目前已達 87% 左右，預估有望提前於 2025 年底開放通車，成為 A20 少數短期內可真正落地的重大交通建設。

• 機場捷運A23中壢車站

機場捷運A23目前施工中，預計2029年通車
完工後將可連通台鐵中壢車站站，未來可轉接捷運綠線，使依賴機場捷運的A20站交通便利性提升

「中壢A21環北重劃區」近一年房價行情

成交行情
•   平均成交價：39.5 萬／坪
•   年漲幅：+2%
•   成交量：42 戶／年

屋齡別價格
• 0–5 年：45.50 萬/坪
• 5–10 年：35.99 萬/坪
• 10–20 年：32.81 萬/坪
• 20–30 年：24.90 萬/坪
• 30–40 年：22 萬/坪

新建案行情
•   平均開價：46萬／坪
•   成交均價：45萬／坪
•   推案數量：1案

「中壢A21環北重劃區」租金行情

產品型態	坪數區間	租金區間	租件比例	備註
獨立套房	6–10 坪	7,000–13,500 元	16%	多可租補、獨洗、多集中環北路
分租／大套房	12 坪	12,800–15,000 元	6%	A21 新生路為主、台電計價、不可寵
整層住家（2–4 房）	20–47 坪	22,000–35,000 元	18%	海華國際之星、麗朵、羅馬天下為主力
店面／透店	25–140 坪	25,000–120,000 元	16%	靠環北路、新生路、華夏路，整棟透店多
住辦／辦公	1–5 坪	1,000–10,500 元	8%	以小型公司登記/工作室為主
廠房／倉庫／廠辦	65–8,000 坪	35,000–4,200,000 元	34%	最大宗，靠一高、中工段、台31 工業區

「中壢A21環北重劃區」購房與居住討論

整理PTT、Mobile01、Dcard、FB地方社團等各家論壇

一、A21／中壢生活感想

中壢真的就是：市區空氣差、上下班塞車、路小又不平、火車站假日外勞聚集、飆車族多。A21、環北路、環南路一堆「按摩店」、中壢夜市假日車更多……大型公園很少；市區老實說，機車還是最方便。

但優點也一堆：
中壢交流道＋五楊 → 五股、台北、基隆超快。
火車站、機捷、客運、高鐵、66快速＋2號、中山高、桃園機場，全都很方便。
平日好停車、賣場多、大學高中多（年輕人多）、工廠多工作也多。
A21 前進行河岸改建，以後可以散步。
小孩讀書超方便——國小到大學全在中壢。

二、A21 發展性與交通討論

如果機捷票價跟台鐵差不多，對海華那邊的人，到台北應該很有吸引力。
扣掉去車站路程＋等車時間，大概差不多，而且機捷比較不容易誤點。

林口工廠多，也有可能吸引當地工作族群。
之前去看過林口房子，但真的被濕氣打敗，最後選中壢定居。

沒想到這麼多人對中壢、A21、機場捷運這麼感冒…唉，對我來說，可以坐到高鐵站、機場、林口就很方便了。台北？請開車或坐高鐵！

幹嘛在意什麼北客會不會來、會不會靠攏台北生活圈？想不通，跟台北連動度不高有什麼不好？至少不用焦慮「台北市漲不上去了怎麼辦」。

A21 未來推案會講四大利多：
內壢交流道
中豐北路交流道
機場捷運環北站
新屋交流道

三、房價討論（A20／A21／海華）

鳥不生蛋的 A20 都成交平均 38 萬了，離中壢市更近的 A21 會多少？
我猜 40～42 吧。真可怕，靠近殯葬園區都可以喊上 40……

住中壢 30 幾年，我真的好難想像 XD

A21 更靠近海華，可以吃到環北路機能。要便宜就是買海華中古，A21 新案價格不會太低。

四、A19／A21／A22 三站比較（不同使用者的看法整併）

（1）喜歡舊城、老味道 → A21、A22
喜歡新區、新建設 → A19

（2）自住 vs 投資：
自住重視機能與環境：會選 A22，靠老街溪、河濱、萬坪公園、舊市區也近。
投資的話：越熱鬧越好→A19。

（3）預算與痛點：
A19 新成屋太貴：30 萬／坪上下，買不起。
A22 好地段、屋況好的也要 23 萬上下。
A21 還是硬。
希望三站都能各跌 5 萬／坪比較親民。

（4）生活噪音考量：
A19 靠棒球場的「搖滾區」真的不適合自住。
賽季假日比賽時，最好 10～11 點才能睡。
早睡族無法接受。

（5）最強綜合選：A22
A22 位在 A21 與 A23 之間，吃得到 A21 機能，也近中壢火車站商圈。
有老街溪河畔、萬坪公園。
三站其實都不差，但如果討論 10～20 年後：
真正會主導未來發展的，應該還是 A18、A19。

「中壢A21環北重劃區」房仲與專家觀點

中壢 A21 重劃區因緊鄰舊城區與海華 SOGO，擁有罕見的「重劃區＋成熟市區」雙重優勢。重劃尚未完工，新案量少，但成交已站上 4 字頭，帶動市場高度關注。住商企研室資料也顯示，A21 周邊五年房價從每坪 19.3 萬漲到 30.2 萬，漲幅高達 56%。
多數房仲對 A21 發展採樂觀態度。
住商不動產店東黃文達指出，A21 有舊城機能、公園綠地與學區遷入優勢（興南國中將遷校），居住品質明顯提升。目前新案開價約 43 萬以上、五年內成屋落在 33～35 萬，中古屋仍在 2 字頭，未來機捷延伸至 A23 後，行情仍看好。
台灣房屋店長李楷祥也表示，新案稀少，但兩案開價已達 45 萬、成交約 42～43 萬，五年內成屋約 37～38 萬，十多年中古屋也站上 3 字頭。他強調，A21 未來將形成「雙交流道」（中豐北路交流道預計 2026 通車、再加上現有中壢交流道），搭配機捷，可吸引雙北客層。因四房總價高，建商新案多推二、三房。重劃完成後，新案「站穩 4 字頭」機率高。
有巢氏店長許瀚文則更看多。他認為 A21 完工後房價上看至少 45 萬元。周邊南園二路新案已開到 45 萬，靠近海華的成屋站上 4 字頭，十多年中古也在 3 字頭以上。隨重劃成形，價格仍有推升空間。
不過，也有不具名房仲提出提醒：中豐北路交流道施工帶來交通影響，通車後車流量也會增加；重劃區鄰近殯儀館，加上聯外道路拓寬的「交通黑暗期」，使短期市場不必然全面樂觀，購屋仍需謹慎。
整體而言，A21 具備舊城成熟度、海華商圈支撐、新學區、公園規畫與重大交通建設（機捷延伸、中豐交流道）等利多。雖仍面臨交通改善期間的陣痛，但房仲普遍認為，隨工程陸續到位，A21 的房價已有條件站上 4 字頭，長線甚至可望挑戰 5 字頭。

「中壢A21環北重劃區」生活圈比較

機場捷運線

名稱	成交均價（萬/坪）	年漲幅	成交戶數	新建案數	新案平均成交價萬/坪
A10山鼻站	42.7	+14%	170	7	43
A11坑口站	26.7	+2.3%	11	無	無
A17領航站	51.5	+9.2%	87	3	56.3
A18桃園高鐵	55.7	+7%	300	11	57.5
A19桃園體育園區	55.4	+10%	269	18	59
A20興南	48.4	+8.6%	198	8	48.3
A21環北	39.5	+2.2	42	1	45
A22老街溪站+A23中壢車站（施工中）	33.7	+4.9%	193	1	44