A20興南重劃區

A20興南重劃區分析／機捷買房．小型重劃區．田園住宅社區

A20興南重劃區位於桃園市中壢區，都市計畫面積約 53.93 公頃，以「田園住宅社區」為核心理念，是一低密度的小型住宅區。區域內均為預售新建案，2022年起陸續推案。此重劃區以機場捷運A20站為核心規劃，鄰近國道一號、機場、高鐵，交通機能佳。生活採賣、醫療、教育均為發展，需仰賴中壢、大園、青埔生活圈。

優點

• 交通便利：機場捷運A20站為核心，鄰近國道一號、機場、高鐵，交通機能佳

• 鄰近強區域：北接青埔、南接中壢市區，可補足地區機能、享受兩區價格外溢效應

• 街廓整齊：新重劃區街廓新、環境整齊，計畫成為低密度田園住宅社區

• 價格較低：相對機捷沿線、青埔來說價格低、負擔較輕

• 選擇多：預售案陸續開案，有各種建案與戶型可選擇，拉長付款時間自備款可較低

缺點

• 無學校、醫療、生活採買等生活機能，需仰賴周邊區域

• 除捷運外無公共交通規劃，備車出行較為便利

• 兩年內大量推案，價格已拉高，未來房價波動未定

• 重劃區的工地期、價格波動期、發展期時間長，須有心理準備

「中壢A20興南重劃區」範圍

•   細部計畫面積 53.93 公頃
•   北側：桃園大圳
•   西側：老街溪
•   南側：計畫道路
•   東側：新生路

「中壢A20興南重劃區」土地分區：

• 住宅區：46%
• 公園綠地＋園林道路：20.07%
• 文小用地＋文教區：6.57%
• 商業區：4.90%
• 車站專用區及相關用地：4.01%
• 停車場用地：0.95%
• 其他公共設施（含道路等）：17.24%

「中壢A20興南重劃區」鄰近交通建設

捷運系統：桃園機捷 A20 興南站
高速公路：國道一號
快速道路：中豐交流道（興建中），台66號快速道路
高鐵系統：高鐵桃園站（車程約 8–10 分鐘）
台鐵系統：中壢車站

「中壢A20興南重劃區」教育資源

南行至興國國小、興南國中

「中壢A20興南重劃區」鄰近生活機能

超商／賣場：全聯（中壢環西店）、家樂福青埔店、遠東 SOGO、中壢市場、興國市場、忠福黃昏市場

傳統市場：中壢市場、興國市場、忠福黃昏市場

公共建設：公4公園、公5公園、公6公園、公3公園、A20 親溪公園、公一公園

熱門商圈：中壢商圈、中壢 SOGO 商圈、青埔商圈

醫療機構：天晟醫院、宏其婦幼醫院、天祥醫院

政府機構：中壢區公所、中福派出所、水尾市民運動中心、桃園市政府地方稅務局

「中壢A20興南重劃區」鄰近重大建設與規劃

• 中豐交流道

中豐交流道工程主要是在國道一號增設「北入、南出」匝道，串聯市道113（中豐路）—A21 環北—A20 興南—青埔—高鐵桃園站—航空城等生活圈，補上這一帶長期缺乏國道出入口的交通斷點。
完工後，A20 興南重劃區與 A21、青埔居民可在3–5 分鐘內上國道一號，不必再繞行內壢或中壢交流道，大幅提升對外道路效率，也強化 A20 介於「中壢市區—青埔高鐵商圈」之間的區位價值。
此案於 2023 年 2 月動工，原訂 2026 年 6 月完工，但工程持續超前進度，目前已達 87% 左右，預估有望提前於 2025 年底開放通車，成為 A20 少數短期內可真正落地的重大交通建設。

• 機場捷運A23中壢車站

機場捷運A23目前施工中，預計2029年通車
完工後將可連通台鐵中壢車站站，未來可轉接捷運綠線，使依賴機場捷運的A20站交通便利性提升

「中壢A20興南重劃區」近一年房價行情

成交行情
•   平均成交價：48.4萬/坪
•   年漲幅：+9%
•   成交量：約198戶／年

各屋齡成交價
• 0–5 年：48.4萬／坪

新建案行情
•   平均開價：51萬／坪
•   成交均價：48.4萬／坪
•   推案數量：8案

「中壢A20興南重劃區」租金行情

產品型態	坪數區間（約）	租金區間（約）	供給占比（32筆）	備註
套房（含主臥）	15 坪	16,500	6.3%（2 筆）	量極少，不具市場代表性
兩房	13–18 坪	19,000–25,000	40.6%（13 筆）	主流產品；高樓景觀＋全配可到 24–25k
三房	19–32 坪	20,500–29,500	25%（8 筆）	新成屋為主；景觀戶落27–29.5k；最低為社宅 20,500
店面（1F）	14–45 坪	33,000–55,000	21.9%（7 筆）	價差極大；15坪多落40k；角間45坪可到55k

「中壢A20興南重劃區」購房與居住討論

整理PTT、Mobile01、Dcard、FB地方社團等各家論壇

1.交通/位置優勢
A20 具備得天獨厚的地理位置，介於 A21 環北站海華商圈、A19 桃園體育園區站的中間。

一站進舊中壢，一站進青埔（或稱新中壢），兩個站區都有良好商業發展環境，單靠捷運就能補足目前重劃區不足的生活機能！

東有新生路，西有中豐北路連接青埔與海華商圈
未來國道一號中豐北路交流道，直上五楊
以後楊頭高架完工，南北更快

光這一連串交通利多，就讓一票投資客瘋狂了！

從青埔走新生路往中壢市區方向，現在整條路都在施工，其實是在做南桃園污水下水道工程。
另外，中山高過後沿線圍起來是 A21 重劃區。
所以 A20 → A21 → 中壢舊市區未來會完全串起來。
北桃小檜溪剛完成新舊桃園縫合，南桃新舊連接正在進行式，大家可以持續關注。

2.生活機能
A20 是全新重劃區，現在「完全無生活機能」
3 年內房子會起來，但生活機能至少 5–10 年後。

托嬰、幼兒園、小學都已經人滿為患，市政府必須正視教育資源問題，不然區域凝聚力出不來。

本區沒有生活機能，但軌道串聯+周邊地區很強
• A12、A13：機場
• A18：桃園高鐵，大型商圈
• A19 → 環球購物中心
• A22、A23 → 進中壢市區，包含國小國中醫院

3.區域討論
有捷運、有路網、有高速公路、位置好，但本體規劃被批評「太小家子氣」。
一堆 20 米道路蜿蜒，沒拉主幹 60 米大道

住宅區容積率只有 160%，田園城市定位 → 建敝率 50%

當年捷運還尚未建設完成、還沒通車的時候，A20興南站周邊一片荒蕪，四周圍僅僅零星的透天社區，跟一大片卡丁車場，還有一眼看不完的未開發農地！站邊的卡丁車場大概就是大家以往對A20最深刻的印象！

4.價格與購買動機討論
沒捷運的大竹都賣到 35 了，A20 有捷運怎麼會低？（但 A20 機能不能跟大竹比）
A20 預售屋約 50w，聽說明年會上看 60w（機能成熟 5 年 up）
A20 適合退休：有捷運、離中壢站近、未來延伸到 A23
要 CP 值買交流道建案，價差可 10 萬以上

有錢、有捷運需求就先買 A20，不可能等 A21（開案一定更貴）
過嶺就算了，重大議題不在那邊
中豐交流道＋新中壢車站完工 → 需求巨大

三年後 A20–A23 新屋價格應該都不低於 60w

5.青埔對A20的影響

青埔這個獨立的青龍國，造就了周邊無數的甲建社區，甚至到過嶺、大竹！
周邊特定農業區或一般農業區的甲建社區，也一路從 1 字頭漲到現在快接近 4 字頭了！

相較甲建社區而言，A20 屬於正規軍，所以 A20 的條件，加上位處於新舊中壢的中間，我認為起點不會太低！

大約 8–10 年前，青埔房地產如火如荼瘋狂開發時，A20並不是一個很顯眼的標的。想當年重劃範圍內的農地，從一坪 7、8 萬乏人問津，到區段徵收前二十出萬的行情。

時至今日，A20已經正式重劃完成「長大」了，並在今年（2023 年）正式成為 A20 的開發元年。因為今年建商大量請照，這個重劃區正式邁進開始長房子的階段！

這個重劃區很有趣，大部分土地已經被建商買下，尤其是在青埔有嘗到甜頭的幾個在地建商，還有一些新北沒進駐青埔的建商，幾乎都在生地的時候就已經開始佈局。

連同青埔幾塊精華地一起標售的 A20 抵價地，也幾乎全部脫標。A20興南站前的兩大塊商業區，也分別由寶佳林董以自然人身份拿下，稍微旁邊的商業區由宏普建設得標。

白話一點來說，就是 A20 幾乎都是建商的土地。
青埔水位滿到流出來時，A20就具備得天獨厚的條件了！

「中壢A20興南重劃區」房仲與專家發言

• 「青埔房價站上7-8字頭，A20興南重劃區南連SOGO與家樂福等成熟商圈，北接華泰名品城、Xpark與IKEA的休閒機能，生活機能便利，房市仍維持在親民房價。」
• 「當A22老街溪站的預售市場預估可達『7字頭』，而青埔高鐵站周邊甚至有新案逼近『8字頭』，高房價的門檻已讓許多首購族卻步，A20的興南重劃區仍維持在親民房價。」
• 「青埔房價站上7-8字頭，A20興南重劃區南連SOGO與家樂福等成熟商圈，北接華泰名品城、Xpark與IKEA的休閒機能，生活機能便利，房市仍維持在親民房價。」（這句在另一篇裡又重複一次）
• 「A20興南重劃區相對親民的價格、具軌道經濟優勢，吸引大量中壢青埔外溢買盤，被市場認為是未來桃捷沿線的大黑馬。」
• 「當A22老街溪站的預售市場預估可達『7字頭』，而青埔高鐵站周邊甚至有新案逼近『8字頭』，高房價的門檻已讓許多首購族卻步，A20的興南重劃區仍維持在親民房價。」

「中壢A20興南重劃區」生活圈比較

機場捷運線

名稱	成交均價（萬/坪）	年漲幅	成交戶數	新建案數	新案平均成交價萬/坪
A10山鼻站	42.7	+14%	170	7	43
A11坑口站	26.7	+2.3%	11	無	無
A17領航站	51.5	+9.2%	87	3	56.3
A18桃園高鐵	55.7	+7%	300	11	57.5
A19桃園體育園區	55.4	+10%	269	18	59
A20興南	48.4	+8.6%	198	8	48.3
A21環北	39.5	+2.2	42	1	45
A22老街溪站+A23中壢車站（施工中）	33.7	+4.9%	193	1	44