A10山鼻重劃區

A10山鼻重劃區分析／桃園蘆竹近南崁．機捷山鼻站．小型居住區．河流公園環境佳

A10 山鼻重劃區位於桃園市蘆竹區，重劃區面積39公頃，範圍較小。區域主要為住宅區，有河流與公園，是一居住環境佳的捷運住宅區。區域內無教育、醫療、商業機能，需仰賴周圍生活圈。

優點

• 與林口、青埔相比，房價相對低一些，負擔較輕

• 交通機能佳：機場捷運A10山鼻站、桃園國際機場、國道一號

• 有產業支撐：機場航空城、南崁工業區、海湖工業區，有就業人口居住需求

• 純住宅區規劃、密度低，小型重劃區環境整齊、東西南北道路完整

• 整區都是新建案，多於2021開賣，近年交屋

缺點

• 無生活機能：生活採買、醫療、教育需仰賴周邊區域，若需前往南崁市區有運具較佳

• 除了在機場工作的人員以外，通勤至台北或中壢皆較遠

• 靠近機場有噪音問題

• 新建案多，等待施工完成、人口遷入，形成穩定居住區需要時間

• 區域小且相對獨立，無重大發展議題，除周邊發展承接房價外溢效益外，無漲價動能

「A10山鼻重劃區」範圍

•   行政區域：桃園市蘆竹區
•   重劃區面積：約 39.03 公頃
•   範圍界線：
o   東：埤腳街
o   北：坑子溪
o   西：油管路
o   西南：山鼻二路 27 巷
o   東南：保護區

土地使用分區比例：

•   住宅：48.55%
•   商業：4.56%
•   公園綠地：12.66%
•   車站專用區：1.28%
•   廣場兼停車場：0.9%
•   保存區：1.33%
•   其他（道路/設施）：約 30%

「A10山鼻重劃區」鄰近交通建設

捷運系統   機捷 A10 山鼻站（步行約 4–10 分鐘）
高速公路   國道 1 號（南崁交流道）、國道 2 號（部分區域可達）
快速道路   無明確快速道路，但可利用台 4 線、台 31、台 61
其他方式   台 4 線、台 31 線、台 61 線

「A10山鼻重劃區」教育資源

公埔國小、山腳國中

「A10山鼻重劃區」生活機能

超商／賣場   全聯蘆竹山腳店、COSTCO 南崁店、台茂購物中心、家樂福南竹店
傳統市場   山腳夜市、南崁市場、興達黃昏市場
公共建設   山鼻之舞公園、山鼻之聚公園、山鼻之望公園、市立圖書館山腳分館、山鼻重劃區法式滾球場、山腳市民活動中心
熱門商圈   山腳商圈、南崁商圈、台茂購物中心
醫療機構   無大型醫療院所（最近為林口長庚，但車程較遠）
政府機構   消防局第三大隊山腳分隊
其他配套   鄰多座公園／體健設施，重劃區街廓新穎、步行空間規劃完整

「A10山鼻重劃區」鄰近重大建設與規劃

與A10相關的重大建設有車專區、桃園捷運綠線、航空城計畫

1.A10車站專用區土地開發案
此案採「捷運土地開發方式」辦理，委託投資人興建轉乘停車場等捷運設施，用可結合住宅、商辦、零售、旅館等多元機能，滿足區域居住及商業發展需求。

目前第三次招商中

3.桃園捷運綠線

桃園捷運綠線將於A11設站，完工後A10居民可藉由機捷前往A11轉承綠線，使用公共運輸前往桃園市區
目前綠線分四階段施工中，全線預計2031完工通車

4.桃園航空城（進行中）

2009年起，桃園航空城計畫開始開發，至今26年，總投入經費約4630億元
• 用地面積：約 3,200 公頃

計畫內容
此計畫分為多期區段徵收、發包招商進行，朝以下方向建設
①   國際級航空樞紐（第三跑道＋第三航廈）
②   產業＋物流的自由貿易港區擴張（Free Trade Zone）
③   商務中心（飯店、會議中心、展示中心）
④   新市鎮（住宅區＋生活機能）
期望藉由物流、中轉、研發、商務、居住的全面儲備，發揮國際機場帶來的商貿、產業動能，把此區域從「機場所在地」推升為「國際航空城市」，創造桃園發展。

• 預估效益：
•   經濟效益：2 兆 3,000 億元
•   稅收：840 億元
•   工作機會：26 萬個

「A10山鼻重劃區」近一年房價行情

成交行情
•   平均成交價：42.7萬/坪
•   年漲幅：+14%
•   成交量：約170戶／年

各屋齡成交價
• 0–5 年：42.7萬／坪

新建案行情
•   平均開價：45.7 萬／坪
•   成交均價：43萬／坪
•   推案數量：7案

「A10山鼻重劃區」租金行情

類型	坪數區間	租金區間	供給占比（約）
店面	12～40 坪	23,000～55,000 元	41.7％
套房／1房	6～15 坪	8,000～20,000 元	23.8％
2 房住宅	14～41 坪	14,000～29,000 元	19.0％
3 房以上	20～47 坪	22,000～34,000 元	6.0％
住辦	29 坪	23,000 元	2.4％
廠房	200～2,040 坪	88,000～1,000,000 元	7.1％

「A10山鼻重劃區」購房與居住討論

整理PTT、Mobile01、Dcard、FB地方社團等各家論壇

1.交通條件／捷運優勢／國道1甲
•   區內所有建案步行10分鐘內可到捷運站，全台唯一全捷運宅重劃區
•   A10山鼻站的旅運量在機場捷運全線扣除沒人居住的站點排名桃園市第5大
•   機捷唯一平日晨間開往台北方向的普通車起站，乘車時間38分鐘/達每5分鐘一班車距平日晨間加班車起站，7-8點平均每5分鐘發一班車，到台北保證有座位
•   國道1號甲線確定，其中設置的桃3山鼻交流道離A10僅500公尺，未來全區3分鐘可上國道國一甲也開始蓋了，預計2029年完工，其中一個交流道就設在離山鼻站不遠處的南山路上
•   A10有國一甲確實是利多，但搞清楚國一甲是用來幹嘛的，如果你要開到機場當然是山鼻比較快，如果你要開到新北台北，真的不用妄想會比南崁快了
•   山鼻交流道是比較不塞，但你要搞清楚國一甲是接國一的，你終點還是得走國一平面塞在林口

2.生活機能逐漸長出來
•   沿街店鋪開店情況…小吃如中西式麵店、小火鍋、早午餐、咖啡餐飲總共開了十來家，2025年上半年已再開4間(全家2、小七1、萊爾富1)手搖飲、餐車市集、美髮/洗衣/電器/家具等生活商家陸續開張
•   以一個面積僅39公頃大的重劃區來說，商家密集度非常高估計3年內山鼻商圈成形
•   加上旁邊的山腳街上便利商店全聯診所藥局小吃店郵局應有盡有如覺得機能不夠可以騎車或開車10分鐘到南崁
•   新的山鼻市民活動中心終於動工結合里辦公室、集會所、社區教室、托嬰中心等多功能全齡空間
•   A10捷運站橋下綠地活化規劃方案出來了…改造為大型共融式兒童遊樂場、籃球場、活動廣場、停車區等
•   目前A10無學區喔，要到山腳或是公埔。

3. 就業與通勤族／租屋需求來源
•   A10多數建案都走得到捷運站，A7多數都不行，樓主就在長庚工作，而不是台北，那買A10也不錯。
•   我們小夫妻兩人都在長庚醫院上班，最近我們開始考慮在山鼻重劃區購屋，只要兩站就能到醫院，不用停車跟塞車就是爽。
•   這裡臨南崁工業區有大量工作機會且航空業從業人員非常多加上站點附近已有成形的山腳生活圈在地居民及工作人潮本來就不少了
•   周遭工作機會非常多，不乏航空業、科技業大廠皆設有據點自住跟投資可快速連結機場、台北、桃園捷運綠線
•   這裡航空業與鄰近工業區龐大工作人口，使得租屋跟自住一直都有需求
•   A10這裡會有就業機會嗎??不像林口和A7超級多就業機會!! A10能夠找到的租客都只有空姐嗎?? .....還不賴
•   我認為是要A7 A8 A9的外溢效應，以及機場工作的人員。
•   南崁開車去機場塞到爛，直接A10坐捷運上班不是挺方便的?
•   我老婆以前公司在那附近，那邊工業區上班的人大多還是自己開車騎車才方便

4.人口移入
• 目前A10重劃區所在的山鼻里已連續3年名列蘆竹區人口增長第1名的里
• A10重劃區所在的山鼻里人口增長快速已名列近3年桃園市蘆竹區內人口增長率第一名的里約以每年增加近千人的戶籍人口遷入

5.房價水準／漲幅／投資氣氛
•   在長庚工作，但A789實在太貴了，不想把資金都投在房產上，山鼻這邊負擔輕一點
•   A10建案離捷運站都相對近每坪只要30出頭，相對A10這種距離去買A7每坪要花超過40
•   老實說以在地人角度看的話,超過20/坪應該不會考慮A10了笑到噴淚有閒錢買來退休住住可能會考慮一下....
•   漲得很快！原本年前還見3字頭初的單坪價格已不見，全區已站穩35，2房甚至上40 可以顯見捷運宅+低總價+小家庭2房主流產品的魅力
•   建議那些眼睛要實際看到重劃區機能發展起來的, 比如A10重劃區, 再等個幾年再去買, 到時一坪貴個幾來萬, 應該不多也還好~ 有的3年前買1開頭, 現在都是3開頭了.....

6. 環境負面印象
•   經過幾次，那邊附近都是工廠，新蓋的房子樓層也不高（建商不看好？）卡車很多，生活環境覺得沒很好
•   附近工廠很多還有屠宰場，南山路每天都有載豬車過去，附近好像還有生命園區
•   南山路主幹道常常有載豬車經過,如果怕味道的可能要考慮一下. 輪胎如果去壓到豬車的廢水,開回家可能會臭一陣子
•   常從山腳經過，大多還是2.30年前那副模樣，不熟悉的人覺得鳥不生蛋

7.對比其他區域
•   A10就是不想買或是買不起A7A8A9的人去買 A20就是不想買或是買不起A17A18A19的人去買
•   預算呀，青埔跟南崁新房子大部分都比山鼻貴呀
•   基本上會考慮A10的人不外乎就是房價比起A7鄰口 A17.A18青埔,南崁便宜不少加上屋齡新
•   A7一堆建案離捷運站超遠,A7走到捷運站花的時間A10巳經坐到A7了還能在捷運上吹冷氣補眠
•   南崁市區機能再怎麼方便也永遠不會有捷運，要到機場上班就是要自己開車或是騎車到捷運站搭捷運

8.區域發展
•   航空城產專區在側，如星宇、統一超等已插旗，剩最大片I基地土地(面積5萬7千多坪)尚未標出
•   航空城二期住宅開發區緊鄰A10，未來A10發展飽和後仍有擴張腹地，山鼻航空城副都心態勢逐步顯現
•   A10重劃區作為航空城生活機能地區…離塵不離城，兼具維持適居環境及享受快速進入鬧區的生活便利發展性是可預期的

「A10山鼻重劃區」房仲與專家發言

「A10重劃區採純住宅規劃，低密度開發，建築物大多蓋12~13層樓，沒有太多商業機能，腹地不大，預估再過3~5年住宅環境就能逐步成形，此區房價從最早每坪25~26萬，到現在已上漲到3字頭，以2~3房為主流。」

「此區雖然還在開發階段，但因鄰近林口、南崁，兩地房價每坪至少都40多萬起跳，因此A10站仍相對便宜，吸引不少北客或林口過來的客群，區內2房含車位總價在1000~1100萬，3房含車位1200~1400萬，以北台灣來說相對實惠。」

「區內有捷運周邊專用區土地開發計劃，還有國一甲新建工程，加上新建案也陸續開始交屋，預估明年之後會迎來一波交屋潮，整體居住環境會改善不少。」
「根據我們實地調查，目前進度包括：國道一甲預計2025年動工，將連接南崁與山鼻，舒緩南崁交流道壅塞。山鼻社會住宅已動工，預計2027年完工。 A10站的聯開大樓正在招商，未來將有商辦與零售設施，等於是山鼻的生活核心。活動中心、郵局也在規劃，生活支援設施將逐步到位。」
「最重要的是，建案開始「交屋」，這代表區域從預售進入入住期，這一波「出租產品」也會陸續釋出。」
「整層出租的二房產品，目前行情落在18,000～26,000元左右，坪數多落在20坪上下，多含家具家電、甚至有車位。」
「你可能不是馬上要搬來山鼻的人，但這裡的變化，可能會改變你對「重劃區」與「租屋選擇」的想像。」

「A10山鼻重劃區」生活圈比較

機場捷運線

名稱	成交均價（萬/坪）	年漲幅	成交戶數	新建案數	新案平均成交價萬/坪
A7體育大學站	47	+8%	610	18	46.5
A8林口長庚站	50	+9.4%	345	10	52.7
A9林口站	50	+9.6%	247	6	80.6
A10山鼻站	42.7	+14%	170	7	43
A11坑口站	26.7	+2.3%	11	無	無
A17領航站	51.5	+9.2%	87	3	56.3
A21環北站	39.5	+2.2	42	8	48.4