安平老街生活圈

安平老街生活圈範圍

核心區域：

以 安平古堡 為中心向外輻射。

主要幹道：

北起安北路，南至安平路（運河旁），東接中華西路（五期重劃區邊界），西臨安平港區。

特色界定： 這裡是典型「觀光區」與「住宅區」混和的型態。往西走是海，往東走是繁華的市區，往內走則是蜿蜒的老巷弄。

安平老街生活圈機能

傳統採買

安平公有零售市場：

在地人的廚房。新鮮的海鮮是標配，這裡的魚貨往往是剛下船就直送的，鮮度爆表。

平通市場（周邊）：

稍微往五期方向走一點，有更多日常蔬果的選擇。

現代購物：

雖然老街內沒有大賣場，但距離 家樂福安平店 僅需約5～10分鐘車程。便利商店（7-11、全家）密度極高，特別是為了服務遊客，這裡的超商往往很大間且設有座位區。全聯福利中心散落在安北路與安平路周邊，補貨不成問題。

醫療資源：

區域內有許多在地老診所（內科、牙科、中醫）。若需大型醫療，距離 郭綜合醫院 或 成大醫院 雖有一段距離，但透過運河旁的幹道前往市區尚稱便捷。

行政洽公：

安平區公所、戶政事務所、警察局都在附近（主要集中在五期邊緣），辦事效率高。

安平老街生活圈好吃美食

周氏蝦捲：

雖然很商業化，但不得不承認它是地標。

同記安平豆花：

飯後甜點的首選，檸檬豆花是夏天的救贖。

陳家蚵捲：

蚵仔新鮮就是正義。

文章牛肉湯 / 阿財牛肉湯：

雖然現在也很多遊客，但清晨喝一碗溫體牛，是台南人的儀式感。

安平許家芋粿：

芋頭控的聖地，真材實料。

啞巴麵店（春峰麵館）：

隱藏在巷弄裡的古早味麻醬麵，安靜卻美味。

劉記烙餅：

下午茶時間大排長龍，酥脆口感無敵。

深夜食堂：

運河沿岸有許多露天燒烤與酒吧，適合下班後的小酌。

安平老街生活圈交通建設

安平路、安北路：

主要動脈，平日順暢，假日遊客多較為壅塞。

四草大橋：

連接安南區、台江國家公園的重要橋樑，也是看夕陽秘境。

重大交通建設

安平漁港跨港大橋（興建中）：

安平近年最重要的建設！預計連接城平路與永華路，完工後將大幅紓解安平老街假日車流，讓居民能快速從五期重劃區進出，不用再跟遊客擠安平路。預計 2026 年後完工。

台南捷運綠線（規劃中）：

雖然還在紙上作業與評估階段，但規劃路線預計經過安平，未來若實現，將是房價的一大支撐。

大眾運輸：

公車班次密集（如 2 號、19 號、77 號、99 號觀光巴士），前往台南火車站或高鐵站（需轉乘）尚屬方便。

安平老街生活圈教育資源

國小

安平國小：

歷史悠久，校地廣大。

西門實驗小學：

非常搶手的特色學校，主打雙語與海洋教育，就在安平古堡旁，校園本身就是景點。

石門國小：

位於老街邊緣，小而美的學校。

國中

安平國中：

校風純樸，近年升學率穩定。

高中／大學：

鄰近私立慈濟高中（含國小國中部）。區域內無大學，但距離成大、台南大學騎車約 20-30 分鐘。

安平老街生活圈公園綠地

林默娘公園：

台南人的放風箏聖地，也是溜狗天堂。腹地極大，週末常有市集。

安平運河公園：

沿著運河兩岸的步道，整治後已無異味，晚上燈光計畫非常美，適合慢跑。

安平樹屋 / 德記洋行周邊：

雖然需門票，但周邊綠帶延伸至鹽水溪畔，是自行車族的最愛。

港濱歷史公園：

結合「大魚的祝福」裝置藝術，是親子遊憩的好去處。

安平老街生活圈商圈

延平老街商圈：

這是觀光主力，販賣蜜餞、蝦餅、童玩。雖然在地人平日不逛，但朋友來訪時這裡是絕佳客廳。

運河路／安平路商圈：

集中了大型伴手禮店與餐廳。

五期重劃區商圈（鄰近）：

雖然不在老街內，但僅隔一條路，永華路上的大型連鎖店（星巴克、壽司郎、王品系列）提供了現代化的消費支撐。

安平老街生活圈重要建設

安平港歷史風貌園區：

持續推動古蹟活化。

亞果安平遊艇城：

位於安平港區，包含遊艇碼頭、悅榕庄飯店（Banyan Tree，興建中）、濱海渡假村。這項建設直接拉高了安平的國際能見度，也帶動了周邊景觀宅的房價。

福爾摩沙遊艇酒店：

已完工營運，提升了區域的住宿與餐飲水準。

安平老街生活圈人口產業

人口結構：

呈現兩極化。老街核心區以世居的老台南人為主，人口結構較老化；但外圍運河旁及五期交界處，因新大樓落成，吸引了大量南科工程師（喜歡下班看海）、外籍人士及退休族群移居。

產業：

高度依賴觀光服務業、餐飲業、旅宿業。近年因遊艇城開發，海洋休閒產業興起。

安平老街生活圈房價行情

屋齡區間	產品類型	平均單價	總價帶參考 (萬)	市場觀察
		(萬／坪)
0～5年	電梯大樓	32～45	1200～2500+	主打運河景觀或港灣景觀的豪宅案單價較高。
（新成屋）
5～10年 （新古屋）	電梯大樓	28～35	1000～1800	CP值不錯的選擇，多位於健康三街、郡平路周邊。
10～20年 （中古屋）	電梯大樓	22～28	800～1500	這裡有不少早期五期重劃區的優質社區，公設比相對低。
20～30年	華廈/大樓	18～24	600～1000	入門門檻低，適合首購族，但需注意海風造成的維護狀況。
30年以上	透天／古厝	土地計價為主	1000～3000+	看地點與臨路狀況。巷弄老屋，價格低但翻修成本高；臨大路透天保值。

安平老街生活圈租金報酬率

產品類型	房型	月租金行情（元）	預估年化投報率	備註
獨立套房	1房1衛	8,000～15,000	3.5％～5％	裝潢較好、有海景的套房租金溢價高。
整層住家	2房	18,000～25,000	2.5％～3.5％	適合小家庭或外派人員。
整層住家	3房	22,000～35,000	2.0％～3.0％	大坪數景觀宅租金可達4萬以上，但客群較窄。
透天民宿	整棟	(視營收而定)	5％～8％＋	需投入大量裝修與營運成本，老街內合法民宿非常搶手。

安平老街生活圈比較

比較項目	安平老街生活圈（核心）	五期重劃區 （市政中心）	國平重劃區（海景新區）	中西區孔廟商圈（舊城）
區域定義	延平街、古堡街一帶	市政府、市議會周邊	國平路、安平港遊艇碼頭	孔廟、南美館、府中街
環境特徵	巷弄狹窄、古蹟密度高	街道寬闊、行政機能強	高樓林立、具備海景	文藝氣息、歷史底蘊
主要建物	老透天、古宅改建民宿	15-25 年大樓、透天厝	20 層以上景觀高樓	老屋翻新、低公設華廈
生活機能	觀光餐飲強，採買稍弱	極佳（家樂福、全聯）	發展中（需依賴五期）	步行生活圈，文化密集
交通特色	假日擁擠，依賴安平路	道路棋盤式，路寬好走	鄰近安平港，未來跨港大橋	巷弄多單行道，停車難
優勢觀點	具不可替代的文化價值	行政核心，房價最穩健	具國際水準的海景景觀	明星學區、蛋黃區保值
劣勢限制	建物老舊，停車極難	發展趨飽和，新案單價高	離市中心稍遠，風力大	腹地狹小，鮮少大規模開發

安平老街生活圈口碑

「剛搬來以為吃東西很不方便，也沒百貨公司，後來發現全聯跟便利商店密度超高。而且晚上過了八點，觀光客散去後，老街變得很安靜，散步去買鹹酥雞的感覺很Chill。」出處 – Mobile01

「雖然沒有大醫院，但小診所很多，牙醫、小兒科都夠用。真的要大採買，開車去家樂福也不遠，其實沒有想像中偏僻，買安平就是為了那個View。每天看著夕陽落下，你會覺得台北的房子再貴也換不到這種生活感。」出處 – Mobile01

「亞果遊艇城蓋起來後，這邊氣氛變得很不一樣，開始有那種國外港灣城市的感覺。雖然房價已經漲一波了，但看好未來的『富人區』聚落效應。」出處 – PTT Home-Sale

安平老街生活圈在地達人看法

安平五期與國平重劃區生活機能完善，五年內中古大樓漲幅近五成，且隨「北外環道路」系統陸續完工，房價具新動能。出處 – 經濟日報（2025／06）

安平老街核心區土地飽和，臨路老透天因具備經營民宿或特色店面之商效，價格極其穩定，是高資產族群的避險資產。出處 – 工商時報（2026房市專欄）