農十六特區

農16特區生活圈範圍

農十六特區位於高雄鼓山區，大約在2002年徵收完成，規劃時定位為新市政中心，設置大量特專區。後期隨計畫變更，將原特專區改為大面積綠地、公園、商辦、觀光設施。

特區面積約22公頃

北側：明誠三路

南側：大順一路

西側：中華一路

東側：博愛二路

 

農16特區交通建設

捷運系統：捷運紅線 R13 凹子底站、捷運紅線 R14 巨蛋站、輕軌 C23 龍華國小站、輕軌愛河之心站

高速公路：國道一號、國道十號

快速道路：暫無

高鐵系統：左營高鐵站

台鐵系統：內惟車站、美術館車站、高雄火車站

 

農16特區鄰近教育資源

龍華國小、明華國中

 

農16特區與鄰近生活機能

熱門商圈：漢神巨蛋、義享天地、瑞豐夜市、明誠商圈、裕誠商圈、富國商圈、美術館生活圈

超商／賣場：COSTCO 北高雄、漢神巨蛋、義享天地、全聯福利中心、家樂福超市

傳統市場：龍華市場

公共建設：凹子底森林公園、農十六公園、高雄市立美術館、內惟埤文化園區、客家文化園區、三民親子公園、愛河之心、中都濕地公園

醫療機構：高雄市立聯合醫院、博正醫院、博愛蕙馨、馨蕙馨、柏仁醫院、高禾醫院、博田國際醫院

政府機構：區公所、高等法院高雄分院、高等檢察署高雄分署、郵局

 

農16特區重要建設

鄰近重要建設

富邦凹子底開發案

位於南側之大順博愛路口的富邦「捷運凹子底站旁商業區開發案」將建南北雙塔，設有商場、健身中心、水族館和電影院等。

商辦塔樓鋼構已接近頂層（47-48層），目標2026年底取得使用執照，包含漢神百貨三館、高雄海洋館、健身中心等設施，預計2028年漢神開幕，將形成北高雄重要商業地標與超級商圈。

 

農16特區在地氛圍與口碑

交通與生活方便

開同盟路去愛河家樂福，10 分鐘內。

開大順路去好市多，10 分鐘內。

開車五分鐘有超市，十分鐘到高鐵站、好市多，十五分鐘到百貨公司、電影院，這超方便的耶。

真正的高雄人是不走路的，都是開車或騎車。

開車、騎車五分鐘就有超市、百貨公司、電影院。

十全路有家樂福，旁邊有美奇萊影城、十全電影城。

裕誠路瑞豐夜市對面是巨蛋漢神百貨，停車場入口 B1 整個都是賣吃的。

超市我都去民族大樂，應急的話偶爾騎車去全聯或頂好。

百貨公司逛巨蛋，電影院目前無解，只能等新光影城或義大亞洲廣場。

氣氛佳

農十六最佳位置當然是凹子底森林公園南北向首排，但現在價位偏高，CP 值偏低。

整個農十六生活氛圍非常舒服，鄰近百貨、捷運站是一大優點，學區跟美術館一樣都很搶手。未來富邦百貨、聯上 BOT 進駐，商業氣息會更濃厚，感覺比較適合年輕族群，但買得起的通常是銀髮族。

選美術館／農十六

買美術館特區的住宅理由很簡單：高雄目前住宅區品質比較好的就是這裡。

其他地方就算有新大樓，旁邊還是舊房子，看了礙眼。

一樣的錢，當然買美術館特區或農十六特區的住宅。

基本上美術館可以滿足日常生活機能。

但如果你要極為熱鬧、極便利的機能，尤其是捷運，農十六比較適合你。

（輕軌我個人覺得不太夠，15 分鐘才一班。）

未來白天的農十六，隨著百貨建設林立，會越來越熱鬧；白天的美術館應該變化不大。晚上的話兩邊氣氛其實滿一致的，都很適合散步。

當初重劃區規劃得不錯，兩邊幾乎都沒什麼塞車經驗，路邊停車格也很少停滿。但未來就比較難講了。

論投資保值，兩區應該不相上下，農十六可能略勝美術館較邊陲的位置。

兩邊都是重劃區，造景、綠化都不錯，每棟大樓都有人行道退縮，走起來很舒服。

幾乎沒有難看的鐵皮屋、違建，廟宇也極少。

（農十六好像沒有，美術館我知道有 2 間？）

新灣區除非買高樓層，不然車水馬龍、光吸廢氣就飽了。

台北移民居住感受

我就住美術館跟農十六這裡。

要說吃，那比不上我台北老家台北大橋頭、延三、寧夏夜市，大稻埕的生活機能方便性真的很難比。

但美術館跟農十六，養老算是不錯的居住處，買吃的、生活用品算方便。

逛街、文藝活動、看戲、看比賽這些，老實說是整個高雄都差，文化沙漠。

加上房價不低，能進到這裡的，居住素質也不差。

 

農16特區房仲觀點

高雄美術館園區與農16並列高雄2大豪宅聚落，該區域在台鐵地下化、以輕軌完工全線通車後，交通便利性大增，加上東鄰農16特區，又有12萬坪綠地公園，進而吸引各品牌美食餐廳進駐，可說是「離塵不離城」的低密度開發住宅區，居民搬進來後，就很少再搬出去。至於高雄美術館園區行情，目前新預售案或新成屋，每坪開價約50～60萬元之間。

農16特區近10年房價由2016年的每坪24.2萬元漲至2024年38.3萬元，漲幅逾58%，今年微跌至37.6萬元，修正約3%；反觀鼓山區仍穩步走升，2025年均價41.2萬元、年漲近2.4%。專家指出，農16受供給量體與市場盤整影響短線回調，但長線仍是北高雄核心保值區。

購屋族群有首購族群，也有企業家買給子女，做資產配置。自去年第七波信用管制至今，4千萬以上的交易，仍有33筆，略有減少，不過高資產客戶表示，資金不是問題，但為分散風險進行資產配置，因此會將資金調配購買商用不動產、土地等。

目前農十六特區的標準產品為1500-3800萬，單價約37-42萬。現階段正是自住族群看屋好時機，因位於房市冷靜期，市場上流通的物件較多

 

農16特區與鄰近生活圈比價

名稱	成交均價（萬/坪）	年漲幅	成交戶數	新案平均成交價（萬/坪）	新建案數
農十六特區	41.12	-2.28%	103	無	5
美術館特區	42.65	-6.61%	264	52.5	7
中都重劃區	44.72	+0.58%	187	45	10
巨蛋	34.5	-10%	130	53	5
生態園區	36	-3.6%	246	41.3	9
河堤社區	27.7	-0.6%	50	37	2
大順好市多	33	+11%	62	56	無