客運園區

「客運園區」生活圈範圍
 
客運園區位於大園市區西側，接壤青埔 A18／A19 的外圍地帶

行政區：桃園市大園區南港里

區域邊界：
東：環區東路
南：環區南路
西：環區西路
北：台 15 線（大觀路）

距離桃園航空城7公里，青埔高鐵特區9公里

所屬計畫：桃園航空客運園區細部計畫案
1998年訂立計劃並開始徵收，2022年第一次通盤檢討細部計畫，2022起大量推案，2025年共45起建案在售
面積：197.37 公頃
其中
住宅區：42%
公設：26.8%
商業區：12%
灌溉設施：10%
航空客運服務專用區：8%

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「客運園區」鄰近交通建設

捷運系統：桃園機場捷運 A15 大園站

高速公路：
國道 2 號（大園交流道）
國道 2 甲
國道 1 號（部分區域可利用臨近匝道）

快速道路：
台 61 線（西濱快速道路）
台 15 線（濱海公路）

其他方式：
桃園國際機場
機場聯絡道
桃園客運路線（依各案距離不同）

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「客運園區」鄰近生活機能
超商／賣場：全聯（大園華興店、大園和平店、觀音大觀店）、自由聯盟生鮮超市（觀音成功店）、寶雅桃園大園店、小北百貨、7-11、全家
傳統市場：大園公有零售市場、大園市場、大園傳統市場、大園夜市
公共建設：公一公園、公三公園、公六公園、兒一公園、兒二公園、兒三公園、兒四公園、大園棒球場、大園運動中心、大園公園、店子埤生態公園（天使湖）、桃園市立圖書館大園分館、南港里民活動中心、市民活動中心、內海公園、店子埤環湖步道
熱門商圈：大園商圈、大觀路商圈、中正東路商圈、中山北路商圈、中華路商圈（部分區段可銜接華泰名品城、新光影城、水族館 Xpark）
醫療機構：大園敏盛醫院、居善醫院
政府機構：大園區公所、戶政事務所、航管局、警察局（含草漯派出所）、市民活動中心、南港里民活動中心

「客運園區」教育資源
•    學區：潮音國小、大園國中（部分區段為潮音國小預定地、湖音國小）

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「客運園區」鄰近重大建設與規劃

1.    機場聯絡道路
機場聯絡道路共有二期工程，完工後客運園區到機場不用經過舊市區，交通更順暢
客運園區 → 航城路二段 → A15 → 機場（T1/T2）
行車時間：40 分鐘 → 20 分鐘
對客運園區來說：
更快到機場
更快到青埔（透過 A15）
更快接國道 2 號
更快接航空貨運園區

目前一期工程已完工通車，二期尚在施工中

2.    國二甲道路
國二甲道路工程配合航空城開發，改善國道二號大園交流道雍塞
此工程將串聯國道 1 號、國道 2 號、國道 3 號、未來國道 1 甲、台 61、台 66
完工後將提升整個區塊的交通機能，改善塞車狀況

3.    大園智慧科技園區 

桃園市政府依中央前瞻計畫「平價產業園區補助方案」規劃。
總面積：44 公頃。
目的：提供適地性的產業用地、帶動在地產業聚落、輔導未登記工廠轉型。
定位為 地方智慧科技園區，預計引進：智慧紡織、自動化生產、電子零組件、機械設備、化學材料、金屬製品製造、技術研，屬於「輕製造＋研發型」產業，而非傳統大量用地重工業。

預計2026～2027 年完成園區開發，目前尚未動工

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「客運園區」近一年房價行情

成交行情
•    平均成交價：33.7萬/坪
•    年漲幅：+4.7%
•    成交量：約483戶／年

各屋齡成交價
• 0–5 年：34.37 萬／坪  
• 5–10 年：25.44 萬／坪  
• 10–20 年：20.17 萬／坪  
• 20–30 年：16.89 萬／坪  

新建案行情
•    平均開價：35.7萬／坪
•    成交均價：35萬／坪
•    推案數量：42案

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「客運園區」租金行情

客運園區租件眾多，套房～三房物件豐富，統計如下：

產品型態	坪數範圍（約）	供給占比（約）	主流租金區間（約）	極端高低值（約）	常見社區（舉例）
雅房	5～10 坪	約 0～3％（幾乎無）	目前樣本中幾乎沒看到	–	–（這批幾乎都是整層）
套房	5～15 坪	約 10～15％	7,500～12,000 元	約 6,500～17,000 元	飛帆國度一期、幸福大園2期、桃禧飯店周邊、璟都麗緻（套房）、大觀路周邊套房
1＋1／1房1廳	15～22 坪	約 5～10％	17,000～19,500 元	約 15,500～19,500 元	璟都麗緻、部分華登新城峰、文興街一帶小宅
2房	16～28 坪	約 45～55％	18,000～23,000 元	約 14,200～25,000 元	華登新城峰、大耀首賦、鈞貴極美II、璟都文華、璟都麗緻、高誠君璽、佳瑞向學、家田富筑、尊騰劍橋、元基至善2、英堡日朗 等
3房	19～36 坪	約 25～35％	20,000～25,000 元	約 20,000～30,000 元	大耀首賦、家田富筑、璟都凱悅、璟都艾美、英堡日朗、耀承璽閱、悅灣二期、佳瑞向學、宜誠馥悅 等
4房＋	22～54 坪	約 3～5％	26,000～27,000 元	約 26,000～27,000 元	家田富筑（多筆 4房車）、悅灣二期 4房車 等

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「客運園區」購房與居住討論

①     位置問題（共同主軸）
房地產最重要的一直是位置！
客運園區開發20年載一直荒涼的根本原因就是位置。
真正的航空城開發區離客運園區還有一大段距離。
中間夾雜大園市區、農地、工廠。

航空城的利多其實落在 A10～A19（青埔、山鼻、坑口、未來橫山），
不是冠上「航空」兩字就算航空城。
當土地開發無法連續，城際之間就會產生落差。

園區荒涼不是沒有原因，是從 90 年代選址就註定很辛苦。
除非你就在兩大工業區工作，不然真的不推薦

② 生活圈未成形（生活機能不足）
園區能否自成生活圈或連接其他生活圈？現階段不行。
採買、辦事、娛樂都要往大園市區或草漯大觀路。

主幹道林蔭規劃，商業很難聚集。
大觀路大車超多，很可怕又很冷。

③ 產業體質
因為客運園區的產業類型是：物流、倉儲、貨運車進出、空調倉庫、工業製造。
→ 沒有生活支援/娛樂型產業 → 無人流 → 無商業。

客運園區簡單來講就是提供倉儲及物流廠房的園區。
與一般重劃區給人的住宅想像差很大。
附近沒有大型醫院，老了生病要跑很遠。

④ 交通問題（私家車 OK、大眾運輸＝完全不行）
聯外靠台15與航城路，「開車」尚可，但大眾運輸完全不行。
因為沒有捷運！
→ A15 開車也要十來分鐘。
→ 缺乏公車串接。
桃園軌道很多規劃，但就是沒有客運園區的份。
桃園捷運路網 2.0 也只是願景。

騎車到青埔 11 分鐘，開車到中路 22 分鐘。
一個重劃區只能靠私家運具出入，這叫便利？

⑤ 噪音與第三跑道（重大疑慮）
未來航道從正上方飛過，噪音會比現在大 20 分貝。
現在代銷都說「聲音小、離很遠」，但去功學社那邊聽就知道差多少。
這是永久性的缺點，無法改善。
隨著航空城啟用，這裡只會更吵、更密集的噪音。

⑧ 高房價 / 投資 vs 自住（分岐意見）
支持投資派：低基期可以投資。
土地從 6 萬到 47 萬、住宅從 10 萬到 44 萬 → 有漲。

反對派 / 自住派：長期置產要深思熟慮。
就算現在便宜，未來保值性都有疑慮。
倘若 20 年後別區都翻倍，你卻只漲一點點，加上噪音正上方，想脫手也難。

自住真的不推薦。
附近鳥不生蛋的。周圍道路小、砂石車飆車。

投資可考慮，因為低基期。
但自住要三思，生活機能、噪音、交通、產業都不佳。
未來發展不是不可能，但要突破當前困境，需要非常長時間。

⑨比較其他區：
青埔、A7、A18 等「捷運 + 大建設」區域位階不同。

若以雙北客角度，與其買客運園區，不如直接買淡水：捷運、公車、月票 1280、生活圈完整。

⑩ 在地人觀點

身為大園海邊人在地人：
投資看 A15、A16、A17，不要在海邊吹孤獨海風，看飛機從頭上飛過。

走一圈還覺得不錯？
那你大概只逛了環區南路與西路附近。
其他地方真的不行。
房仲與專家發言
•  目前客運園區生活機能仍仰賴大園市區，開車約 5–10 分鐘。
區內有 4座公園、運動中心、棒球場、籃球場，大園國中搬遷至此、採雙語教學，居住環境不錯。

•  2024 年趨勢很簡單：首購低單、低總價區域將會熱銷。
航空客運園區屬於低單、低總產品，交流道（國2甲）打通後，聯外道路與航空城計畫持續進行，是標準的「低總＋建設題材」。

約 30坪產品總價約1,000萬，正好壓在新青安房貸優惠範圍內。

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「客運園區」生活圈比較

名稱	成交均價	年漲幅	成交戶數	新建案數	新案平均成交價
大園市區	27萬/坪	+0.86%	11戶	無	無
草漯重劃區	29萬/坪	+6.7%	427戶	70	29.5萬/坪
A10山鼻重劃區	42.8萬/坪	+14%	171戶	7	45.7萬/坪
A17 領航站	51.8萬/坪	+10.5%	90戶	3	56.5萬/坪
A18 高鐵生活圈	56萬/坪	+8.6%	314戶	11	57.4萬/坪
A19 體育園區	55.5萬/坪	+10.8%	265戶	18	59.6萬/坪

 

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「客運園區」資料來源

變更桃園航空客運園區(大園南港地區)特定區主要計畫(第二次通盤檢討)(含都市計畫圖重製)案」暨「變更桃園航空客運園區(大園南港地區)特定區細部計畫(第一次通盤檢討)案

大園智慧科技園區開發計畫案