中都重劃區

高雄中都重劃區

高雄「中都重劃區」位在三民區西側、愛河中上游，範圍由第42、68、69期重劃區組成，約65公頃，介於美術館特區、農16特區、高雄車站三大生活圈之間。它同時擁有「市中心地段＋大片綠地」兩個特徵，是高雄近幾年最受注目的新興重劃區之一。

優點

地段優越且稀有：三民區蛋黃地段，左接美術館特區，右連農16與高雄車站，為市中心少數大型重劃區。

高綠覆率：中都濕地公園 12.6 公頃，是市府重大工程，結合紅樹林、濕地、生態教育與防洪機能，周邊還有美都公園、榕樹公園，整體綠地比例遠高於一般市中心街廓。

重劃區街廓整齊、建築密度低、多為新大樓

串聯多個成熟生活圈，間接有生活機能

缺點

需自駕或公車、YouBike至車站

學校預定地尚未成形，學區吸引力有限

房價漲超40萬/坪，購買有門檻

短期供給壓力大、發展期長具不確定性

中都重劃區生活圈範圍

中都重劃區位於高雄市三民區，由42 期、68 期、69 期重劃區組成，總面積65公頃

範圍

由同盟三路、中華二路、中華橫路包覆

東：後驛生活圈

北：高雄美術館特區、農16特區

西：愛河沿岸

區內綠地比例高，綠覆率超過 40%

土地規劃多為住宅區與綠地

中都重劃區交通建設

對外道路與車行動線

主要幹道為「中華二路、九如三路」，銜接博愛路、中山路，可快速連到高雄其他行政區。

透過九如路與大中路，約 11～15 分鐘可上國道 1 號與 10 號，對自駕通勤族相對友善。

連接鼓山的「九如平面橋」將於2026完工

大眾運輸（無站在區內、需接駁）

區內僅有公車與 YouBike 站點；最近的捷運／鐵路／輕軌車站包含：美術館站、鼓山站、三塊厝站、馬卡道路綠園道輕軌站，高雄車站約 5–6 分鐘車程。

中都重劃區鄰近教育資源

三民國小、前金國中、三民國中、鼓山高中(國中部)、十全國小、鼓山國中

中都重劃區與鄰近生活機能

本區特色為大量綠地，其他生活機能大部分須至鄰近區域

超商／賣場：全聯、好市多、寶雅、7-11、小北百貨、全家

傳統市場：中都市場、十全市場、三民市場、內惟市場、博愛市場

公共建設：中都濕地公園、榕樹公園、美都公園、高雄市立圖書館鼓山分館、高雄市立圖書館三民分館、高雄市立美術館

熱門商圈：美術館商圈、巨蛋商圈、後驛商圈、青海商圈、高醫商圈、建國商圈、熱河商圈、好市多商圈、南美術商圈、悅誠文創廣場、義享天地

醫療機構：高雄市立聯合醫院、高醫、高雄醫學院附設醫院、高雄市立大同醫院、中和紀念醫院

中都重劃區重要建設

1.九如橋工程

九如路橋將更新為新九如橋，整合通行、景觀、綠帶功能，連接鼓山與中都地區

將於2026年6月完工通車

2. 高雄車站周圍更新+高鐵設站

－高鐵設站：

高鐵延伸屏東計畫最新進展，計畫路線由高鐵左營站沿台鐵路線，經高雄市之後於大樹區跨越高屏溪後，在屏東台糖六塊厝農場設站，全長25.9公里，新設的高雄站與台鐵捷運共構。

目前此案已送環評，爭取2027年底前完成環境評估，動工後11年設站。也就是說，最快2039年後高鐵高雄站通車。

－車站周圍更新案

車站附近有三大基地（車專四／車專五／商四）招商

基地名稱	面積（坪）	容積率	建築規劃	備註
車專四	1,080坪	420%	23層商辦大樓	未來整合1,200坪警政設施，釋出其他開發空間
車專五	592坪	420%	23層商辦大樓	—
商四	261坪	630%	13層住商混合大樓	—

目前2025年舉辦招商說明會，目標引入民間資金60億，以TOD開發

3.社宅完工

中都區域將有兩座社宅完工，居住人口增加將促進商業發展

中都重劃區一年內房價行情

區域成交價

平均成交價：45 萬／坪
年漲幅：-0.29%
年成交量：約187戶

屋齡 vs 成交價

0–5 年：44.79 萬／坪

20–30 年：16.66 萬／坪

30–40 年：16.66 萬／坪

新建案行情（少）

開價：54萬／坪

成交：45萬／坪

建案數量：10案

中都重劃區租金行情

幾乎全為住家出租，店面租金僅個例

類型	坪數區間	租金區間	占比
2房）	14–35坪	19,500–28,000元	52%
3房	19–46坪	28,000–35,000元	45%
4房以上	36坪以上	約28,000元	3%
店面	48坪	65,000元	（單一樣本）

中都重劃區在地氛圍與口碑

l 美術館延伸

中都跟市中心差沒多遠，去美術館也近，離高醫鬧區也近，甚至跨到苓雅也近，

比起橋頭那種重劃區好多了吧。

中都重劃區因為就在美術館邊陲，相對其他更外圍的重劃區，感覺還是比較有看頭。

l 交通沒那麼好

相對比美術館，這邊的道路明顯小上許多，加上也沒有大眾交通工具。

硬要說優點就是離義享、富邦 BOT 還算近，但離義享、富邦 BOT 有近嗎？

比美術館、農十六或巨蛋商圈其實都還遠吧？

交通主要還是靠十全路、中華路出門，但也真的很塞。

距離車站遠一點是比較可惜的地方。

l 沒有生活機能

中都重劃區都打著鄰近美術館跟農十六的名號，但實際看看目前重劃區的生活機能，根本沒有很好，裡面連一間最基本的超商都沒有，基本上生活機能就是仰賴十全路跟熱河街。

l 風景好

中都景觀最好、地最多，也最容易被拉抬。

買在這裡的好處是不會擁擠吵雜，又有美麗的山景與中都濕地公園。

這邊自住如果貼著濕地買第一排（美×路物件），景觀宅真的很享受；往中華路側就不建議。

中都濕地公園也不如美術館特區或農十六的凹子底公園漂亮，公園地形凹凸不平，人氣也大不如前。不過有公園還是很棒，只是已經好幾年了，未來還有沒有新的發展可能，會讓人打個問號。

我家也是住重劃區，真的環境很舒服，建議多去走走，感受一下日常氛圍，不然有些地方晚上真的很冷清。

l 房價已上漲

中都會漲嗎？看看中都幾年前跟現在的房價差異，就知道早就看漲、也被炒起來了。

不過投資客是覺得不錯，可以吃新屋拉抬，但其實也很難賣，太多投資物件在市面上，只是價格還是越開越高。

空屋很多，應該有很多建案可以選擇。

l 同樣高價，買重劃區or成熟區？

中都和美術館算是相輔相成，位處山明水秀之地，未來 5 年新建案應該會像雨後春筍般冒出，隨著入住居民增加，慢慢營造出商業氣息，政府機構、社會住宅也會相繼完工，中都面貌應該會一年比一年不一樣。

但說實在的，等重劃區真正起來、商圈轉移、路網建構完整，按照經驗至少都要 15 年以上才會發展成熟。只是人生有幾個 15 年？

所以才會有人選擇早點買生活機能、路網都已成熟的商圈，

減少長時間通勤、開車騎車的突發狀況與意外風險，同時也考量明星學區需求與抗跌性。

這也是為什麼地段一直是買房的第一因素，在蛋黃區，就是把自身風險降到最低。

中都重劃區在地房仲觀點（整理）

中都重劃區預售均價2025年為52.11萬元，美術館特區今年為58.1萬元，每坪價差達6萬元，然而是2區首度出現均價雙站5字頭。

興連城開發總經理周惠賓表示，「美術館若每坪60萬元，中都大概落在50~55萬元，價差5~10%就是合理區間。」

中都預售案去年成交價最高站上57萬元，關鍵就是美術館新案一度衝上6字頭的連動效應。雖然近期美術館大案空窗，市場均價回到55萬元上下，但中都仍有支撐，讓購屋族覺得「便宜一點點卡位美術館」，形成房價外溢效應。

「過去光是1個月賣1戶都難賣，如今平均每月可售出1戶，甚至部分個案能達到2戶。」顯示自住買盤仍在，只是消費者多半等待價格鬆動，進場步伐保守。

高雄市代銷公會理事長謝哲耀表示，「中都與美術館2區，因為生活機能及學區優勢，一定會維持一定的價差，美術館已是高雄高收入族群聚集的區域，未來2區價格一樣會穩定上漲，美術館還是會持續領先。」

中都重劃區與鄰近生活圈比價

名稱	成交均價（萬/坪）	年漲幅	成交戶數	新案平均成交價（萬/坪）	新建案數
中都重劃區	44.72	+0.58%	187	45	10
美術館特區	42.65	-6.61%	264	52.5	7
農十六特區	41.12	-2.28%	103	無	5

此三區同時作為高雄的高價地段，北部人移居首選，網路上評價對比表如下

中都：景觀最好、地最多、最容易被拉抬，但機能弱、難賣、還要等很久。
美術館：質感最好、生活成熟、抗跌。老錢首選，文藝安靜。
農十六：機能強、百貨多、人氣高。年輕人比較喜歡，熱鬧。

面向	中都	美術館	農十六（凹子底）
道路與交通	道路較小；沒有大眾交通工具；靠十全、中華路，但容易塞；距離車站遠。	道路較大；交通便利；生活軸線成熟。	路網完整；有捷運；交通最方便。
生活機能	重劃區內連超商都沒有；主要依賴十全路、熱河街、青海商圈；晚上冷清。	生活機能佳；靠高醫、後驛、青海商圈；環境成熟。	機能最強；百貨、捷運、公園一次到位；人氣旺。
環境景觀	山景、中都濕地第一排景觀佳；清幽不吵；濕地公園被嫌凹凸不平、人氣下降。	質感佳、文青、綠地多；生活氛圍強。	凹子底公園平整、人潮多；市區最佳散步環境之一。
居住感受	不擁擠不吵雜；清幽；適合自住；但機能弱且晚上冷清。	便利＋質感兼具；舒適感強；藝文氣息濃厚。	熱鬧、機能極佳；生活最方便。
房價討論	已被炒起來；投資物件多；「容易拉抬但難賣」；地多、案量大。	抗跌；地段好；穩健。	價格最高但需求最穩；百貨＋捷運支撐剛需。
成長性與未來	還要5–15年才成熟；每年會變；靠美術館外溢；等人口與商圈累積。	已成熟；供給少；需求穩定。	已完全成熟；建設齊全。
位置連動	靠美術館邊陲；能吃青海商圈外溢；但機能仍弱。	與中都互補、中都吃其外溢。	與美術館共同形成高質感生活帶。
公園比較	中都濕地：視野好但凹凸不平、人潮下降。	美術館：質感最高。	凹子底：人氣強、平整、使用率高。
居民觀點	新建案多、空屋多；可挑選的案子多；景觀戶很享受。	樹禾苑有去看，但價格談不下來；認為美術館質感較強。	被視為最好生活機能區；自住與投資皆熱門。
總結語氣	景觀強、潛力大、機能弱、投資供給過多。	穩健抗跌、質感強、成熟區。	人氣最高、機能最強、成熟穩定。