大直生活圈

大直生活圈範圍

大直生活圈位於台北市中山區，範圍大致上為北安路、明水路、樂群一路、堤頂大道二段之間。

區內用地由多個營區、大片住宅區、綠地與學校用地，以及少數商業區組成。

 

大直生活圈交通建設

捷運系統：劍南路站、大直站。

高速公路：國道一號。

快速道路：堤頂大道快速道路、建國高架道路、新生高架道路。

其他交通：大直橋、松山機場。

 

大直生活圈教育資源

永安國小、文湖國小、大直國小、北安國中、大直高中（含國中部）、濱江國中、道明國際學校。

 

大直生活圈與鄰近生活機能

超商／賣場：全聯福利中心、家樂福、ATT e Life、忠泰樂生活NOKE、美麗華百樂園。

傳統市場：大直市場、西湖市場。

熱門商圈：美麗華百樂園商圈、忠泰樂生活商圈、春大直商圈、北安路商圈、大直實踐商圈。

公共建設：敬業公園、明水公園、美堤河濱公園、北安休閒運動中心、臺北市內湖運動中心、劍南山自然風景區、國立故宮博物院。

其他配套：萬豪酒店、春大直、大直典華、實踐大學（台北校區）。

醫療機構：長庚紀念醫院（台北院區）。

政府機構：國立故宮博物院、台北大直郵局。

 

大直生活圈重要建設

環狀線Y29劍南站將在區內設站，完成後將增加本區與大台北地區軌道交通機能。

目前此工程施工中，預計最快2032年完工。

另外，大直與內湖地區陸續有都更案進行，產業聚落也在持續發展，區域發展仍有潛力。

 

大直生活圈一年內房價行情

項目	數據
平均成交價	124萬/坪
年漲幅	-18%
年成交量	約76戶（自住盤活躍）

屋齡與成交價對照：0～5年約149萬/坪；10～20年約107萬/坪；20～30年約86萬/坪；30～40年約81萬/坪；40年以上約79萬/坪。

項目	數據
新案開價	162萬/坪
新案成交價	149萬/坪
近一年漲幅	+20%
銷售建案數	2

大直除了民眾直觀想到的捷運宅與美麗華周邊的豪宅區外，在實踐大學周邊的舊大直區，也有20～40坪不等的舊公寓宅，單價落在75～80萬元區間；電梯大樓則較分布在明水路與北安路一帶，屬於永安國小與大直捷運站周邊，屋齡落在25～30年，屬於最早期的大直重劃區，總價帶多在7000萬元以下，成為換屋買盤量體最大區域。

 

大直生活圈租金行情

類型	坪數區間	單坪租金區間（元/坪）	租件占比	租金區間（元/月）
套房／小1房	5–8坪	1,800–2,400	45%	8,500–12,000
套房（大坪數）	9–16坪	1,900–2,200	6%	18,500–34,000
雅房	3–6坪	1,200–2,200	12%	5,000–13,000
住宅（家庭型）	31–38坪	1,200–1,700	14%	37,000–52,000
住宅（家庭型＋車位）	49–61坪	1,000–2,500	15%	52,000–150,000
住宅（特殊／高總價）	100–165坪	2,100–2,300	2%	150,000–350,000
店面（一樓）	9–29坪	2,800–4,600	8%	25,000–89,000
店面（中大型）	39–160坪	2,000–3,200	10%	85,000–200,000
土地（其他）	約16坪	約2,500	個例	約40,000

以住宅出租佔大宗，且因早期發展生活圈加上鄰近學校的緣故，有大量套雅房出租。

 

大直生活圈在地氛圍與口碑

生活機能與環境優勢：大直生活機能長期不錯，有捷運、學校、公園、圖書館，吃的集中在實踐大學至大直國小周邊。公園有培英、明水、永直公園；商場有誠品、美麗華、ATT；超市有頂好、全聯，捷運站旁有菜市場。到復興北路、民生東路距離近，整體環境比部分老城區整齊，在這裡買房容易出租。

釋出物件少：物件真的很少，肯售出的更少，等半年多都未必等得到釋出。實踐大學周邊老公寓多，部分為海砂屋，舊公寓CP值很高，多為實坪。新案非常少，很多新案是都更，近期還發生過塌陷意外，要買的時候多打聽。

交通與通勤問題：平日幾乎任何時段都塞車，若沒有交通工具，生活便利性不如內湖。地段優勢在於可快速往士林、內科、高速公路、圓山。

車禍多：自強隧道與大直街路口幾乎每週事故；大直橋方向機車事故頻繁；路口死角問題曾造成行人死亡事故。

注意地質問題：早期為淹水區，曾發生兩次地層下陷，一次於捷運施工期間，一次於國防部新建大樓期間，並且在都更建案施工時，也發生過塌陷事故，購屋前應多加留意。

極端情況下的軍事風險：大直生活圈有多個營地，聚集國防部、七海、忠烈祠、衡山指揮所、自強隧道延伸區，戰爭情境下可能成為優先攻擊目標，戒嚴情境下可能道路管制、封閉，生活不便。

 

大直生活圈在地房仲觀點

在地房仲表示，20年前基河國宅才500萬元都沒人要買，大直的原始居民多為軍公教族，在地人不太能接受房價從500萬元漲到3000萬元，覺得買不下手，但對外來客來說，反而是高CP值標的物。以基河國宅為例，3房戶戶皆有車位，總價約3000～3500萬元，反觀同樣價位的國宅，在內湖區的車位必須得用抽的。

 

大直生活圈與鄰近生活圈比價

生活圈	成交均價（萬/坪）	年漲幅	成交戶數	新案平均成交價（萬/坪）	新案成交價年漲幅	新建案數
大直生活圈	124	18%	76	149	20%	2
大直重劃區	102	-8.10%	102	106	-11%	2
第四期重劃區	88	2.4%	161	95	6%	4
西湖	99	-6.5%	155	112	-4%	6
文德	84	-6.2%	66	96	-7%	2
內湖	88	3%	125	106	2%	4

（資料時間：2025/10，近一年成交單價）