大直生活圈

「大直生活圈」範圍

 大直生活圈位於台北市中山區，範圍大致上為北安路、明水路、樂群一路、堤頂大道二段之間

區內用地由多個營區，大片住宅區，綠地與學校用地，少數商業區組成

 

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「大直生活圈」交通建設

捷運系統：劍南路站、大直站
高速公路：國道一號
快速道路：堤頂大道快速道路、建國高架道路、新生高架道路
其他交通：大直橋、松山機場

「大直生活圈」 教育資源

永安國小、文湖國小、大直國小、北安國中、大直高中（含國中部）、濱江國中、道明國際學校
 

「大直生活圈」本區與鄰近生活機能

超商／賣場：全聯福利中心、家樂福、ATT e Life、忠泰樂生活 NOKE、美麗華百樂園
傳統市場：大直市場、西湖市場
熱門商圈：美麗華百樂園商圈、忠泰樂生活商圈、春大直商圈、北安路商圈、大直實踐商圈

公共建設：敬業公園、明水公園、美堤河濱公園、北安休閒運動中心、臺北市內湖運動中心、劍南山自然風景區、國立故宮博物院
其他配套：萬豪酒店、春大直、大直典華、實踐大學（台北校區）

醫療機構：長庚紀念醫院（台北院區）
政府機構：國立故宮博物院、台北大直郵局

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「大直生活圈」 重要建設

 
環狀線- Y29劍南站將在區內設站，完成後將增加本區與大台北地區軌道交通機能

 

目前此工程施工中，預計最快2032完工

另外，大直與內湖地區陸續有都更案進行，產業聚落也在持續發展，區域發展仍有潛力

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「大直生活圈」一年內房價行情

區域成交價
•    平均成交價：124萬／坪
•    年漲幅：-18%
•    年成交量：約76 戶（自住盤活躍）

屋齡 vs 成交價
0–5 年：149 萬／坪
5–10 年：0 萬／坪
10–20 年：107 萬／坪
20–30 年：86 萬／坪
30–40 年：81 萬／坪
40 年以上：79 萬／坪

新案成交價
開價：162萬／坪
成交價：149萬／坪
近一年漲幅：+20%
銷售建案數：2

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「大直生活圈」租金行情

類型	坪數區間	單坪租金區間（元／坪）	租件占比	租金區間（元／月）
套房／小 1 房	5 – 8 坪	1,800 – 2,400	45%	8,500 – 12,000
套房（大坪數）	9 – 16 坪	1,900 – 2,200	6%	18,500 – 34,000
雅房	3 – 6 坪	1,200 – 2,200	12%	5,000 – 13,000
住宅（家庭型）	31 – 38 坪	1,200 – 1,700	14%	37,000 – 52,000
住宅（家庭型＋車位）	49 – 61 坪	1,000 – 2,500	15%	52,000 – 150,000
住宅（特殊／高總價）	100 – 165 坪	2,100 – 2,300	2%	150,000 – 350,000
店面（一樓）	9 – 29 坪	2,800 – 4,600	8%	25,000 – 89,000
店面（中大型）	39 – 160 坪	2,000 – 3,200	10%	85,000 – 200,000
土地（其他）	約 16 坪	約 2,500	個例	約 40,000

以住宅出租佔大宗，且因早期發展生活圈+近學校的緣故，有大量套雅房出租
 

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「大直生活圈」在地氛圍與口碑

    生活機能與環境優勢
大直生活機能長期不錯
有捷運、學校、公園、圖書館
吃的集中在實踐大學～大直國小周邊
公園：培英、明水、永直公園
商場：誠品、美麗華、ATT
超市：頂好、全聯，捷運站旁有菜市場
到復興北路、民生東路距離近
整體環境比部分老城區整齊
在這裡買房容易出租

 

    釋出物件少
物件真的很少，肯售出的更少，等半年多都未必等得到釋出
實踐大學周邊老公寓多，部分為海砂屋，舊公寓CP值很高，多為實坪
新案非常少，很多新案是都更，近期還發生過塌陷意外，要買的時候多打聽

    交通與通勤問題
平日幾乎任何時段都塞車
若沒有交通工具，生活便利性不如內湖
地段優勢在於可快速往士林、內科、高速公路、圓山

車禍多
自強隧道與大直街路口：幾乎每週事故
大直橋方向：機車事故頻繁
路口死角問題曾造成行人死亡事故

    注意地質問題
早期為淹水區，曾發生兩次地層下陷
一次捷運施工期間
一次國防部新建大樓期間
並且在都更建案施工時，也發生過塌陷事故
注意地質問題

    極端情況下的軍事風險
大直生活圈有多個營地，
聚集國防部、七海、忠烈祠、衡山指揮所、自強隧道延伸區
戰爭情境下可能成為優先攻擊目標
戒嚴情境下可能道路管制、封閉，生活不便

「大直生活圈」在地房仲觀點

「20年前基河國宅才500萬元都沒人要買，大直的原始居民多為軍公教族，在地人不太能接受房價從500萬元漲到3000萬元，覺得買不下手，但對外來客來說，反而是高CP值標的物。」

 

以基河國宅為例，3房戶戶皆有車位，總價約3000~3500萬元，反觀同樣價位的國宅，在內湖區的車位必須得用抽的

大直除了民眾直觀想到的捷運宅與美麗華周邊的豪宅區外，在實踐大學周邊的舊大直區，也有20~40坪不等的舊公寓宅，單價落在75~80萬元區間；電梯大樓則較分布在明水路與北安路一帶，屬於永安國小與大直捷運站周邊，屋齡落在25~30年，屬於最早期的大直重劃區，總價帶多在7000萬元以下，成為換屋買盤量體最大區域。

「大直生活圈」 與鄰近生活圈比價

生活圈	成交均價（萬/坪）	年漲幅	成交戶數	新案平均成交價（萬/坪）	新案成交價年漲幅	新建案數
大直生活圈	124	18%	76	149	20%	2
大直重劃區	102	-8.10%	102	106	-11%	2
第四期重劃區	88	2.4%	161	95	6%	4
西湖	99	-6.5%	155	112	-4%	6
文德	84	-6.2%	66	96	-7%	2
內湖	88	3%	125	106	2%	4

（2025/10．近一年成交單價）