大直重劃區

「大直重劃區」範圍

 
東界：明水路
西界：堤頂大道二段
北界：樂群一路
南界：北安路

 

土地分區包含住宅區、商業區、綠地、學校用地

 

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「大直重劃區」交通建設

捷運：BR14 大直、BR15 劍南路、BR16 西湖
交通幹道：國道一號、建國高架道路、新生高架道路、堤頂大道、環東大道
機場：近松山機場

「大直重劃區」教育資源

大直國小、永安國小、大直高中
濱江國小、西湖國小、濱江國中
DIS台北道明外僑學校

「大直重劃區」本區與鄰近生活機能

熱門商圈：美麗華百樂園、春大直、NOKE 忠泰樂生活
超商／賣場：ATT e Life、全聯、家樂福（大直店）
公共建設：美堤河濱公園、洲子一號公園、永直公園
飯店／配套：台北萬豪酒店、美福大飯店、英迪格酒店

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「大直重劃區」重要建設 

環狀線-北環段Y23、Y29將在大直重劃區內設站，完成後將增加本區與大台北地區軌道交通機能

目前此工程施工中，預計最快2032完工

另外，大直與內湖地區陸續有都更案進行，產業聚落也在持續發展，區域發展仍有潛力

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「大直重劃區」 一年內房價行情

區域成交價
•    平均成交價：102萬／坪
•    年漲幅：-8.17%
•    年成交量：約78 戶（自住盤活躍）

屋齡 vs 成交價
0–5 年：128 萬／坪
5–10 年：120 萬／坪
10–20 年：106.7 萬／坪
20–30 年：89 萬／坪

新案成交價
開價：130萬／坪
成交價：106萬／坪
近一年漲幅：-11%
銷售建案數：2

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「大直重劃區」租金行情

類型	坪數區間	租金區間（元/月）	單坪租金區間（元/坪）	租件占比
套房 / 小 1 房	6–18 坪	24,000–30,000	1,800–2,200	9%
住宅（主流）	30–40 坪	77,000–110,000	2,500–3,200	19%
住宅（家庭型）	40–60 坪	90,000–130,000	1,800–2,300	17%
住宅（豪宅）	100–165 坪	150,000–350,000	2,100–2,300	6%
住宅／住辦合計	6–165 坪	24,000–350,000	1,800–3,200	44%
辦公（一般）	40–80 坪	120,000–180,000	2,000–2,500	13%
辦公（A辦 / 新商辦）	100–180 坪	250,000–510,000	2,600–3,200	15%
辦公（大型整層）	300–400+ 坪	700,000–1,100,000	2,300–3,000	12%
辦公合計	40–400+ 坪	120,000–1,100,000	2,000–3,200	40%
店面（一樓）	39–54 坪	180,000–250,000	4,000–4,600	10%
店面（一樓大坪）	78–91 坪	220,000–295,000	2,800–3,200	8%
店面合計	39–91 坪	180,000–295,000	2,800–4,600	18%
土地（商業用）	約 174 坪	約 208,800	約 1,200	2%

2025/10月行情

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「大直重劃區」在地氛圍與口碑

    最核心、評價最高的住宅區塊（夢幻區、指名度最高）

明水路、樂群二路、敬業三路、樂群一路包圍的這一塊住宅區，還有基湖路靜巷內的豪宅，真的是我心目中的夢幻逸品……

在這區住了十年的經驗，這一區是大直最好（個人觀點）也是最貴的 block，因為坪數以中大為主，戶數少、密度低、素質較整齊，問題是釋出量太少，偶有釋出的也是較普通的那幾棟。指名度較高的，常常一、兩年才有一戶釋出。

我也認同目前大直住宅最好的一區，就是由明水路、樂群一路、樂群二路，以及敬業三路圍起來的這個 block。

這區大多是新成屋、預售屋，也有一些大老闆的透天私人住宅。
住戶戶數少、水準高，房價也很高，目前我聽到的成交價也是在 100–110 萬／坪；非常安靜、乾淨，公園也多。很適合多金又愛低調寧靜好宅的中小企業主。

這區釋出的量不多，好一點的房子，下手一定要快，否則也是一下子就賣掉了。

這區是安靜，但是因為規劃為低密度開發，巷子小，房子蓋不高（約六、七層樓吧），這本來不是壞事。偏偏前一排是輕井澤、帝景水花園的高樓層，後面臨樂群三路的良茂京都那排也是高樓層，前後高樓夾擊，有如住在山谷中，日照權都會被影響。花每坪百萬住在山谷小巷中，棟距又小……。

再來是基湖路左右那一塊，建築和前一區相似，可惜位置偏了些，戶數多了些。

    舊重劃、商業區擔憂

明水、北安中間的舊重劃區。雖然方便，對我這個從市區逃到大直的人來說，已經有點人車壓迫感了。

樂群二路以北那一塊商業區，其實是我較不建議的（以自住／置產而言，出租就可能不同了），因為真的太雜，小坪數太多，住商混合（其實應該是純商……），價格也被牽制。

重劃區很多都是商業區，不能當住家使用，因此那區塊我們家也不考慮，避免後續衍生代金爭議，所以能選擇的其實很有限。

商業區規劃，餐飲及「娛樂」場所也多，街廓及房型相對於來說，就不是那麼整齊，裡面某些小環境的房價勢必受到壓抑。

若是以居住環境為前提，個人會比較建議往「樂群二路、敬業一路 69 巷及 128 巷、樂群三路以南的敬業一路」去找。

    其他推薦區域

個人覺得大直還是明水路與北安路之間、永安國小以北這塊較溫馨（以南有點擠，也比較舊）。去金泰段的商業區消費也方便，去舊大直實踐大學一帶也方便，北安路上公車多，離捷運站也不遠。論安靜也很安靜，整塊都是住宅區，單純。

    其他

明水路兩邊學區不一樣，一邊永安國小是雙語國小，另一邊不是，以前炒過學區房。

納莉颱風那天，我人住明水路那邊百坪，路邊停車一邊有淹、一邊沒有。
但是好像大直市場那邊有淹，忘了，好像是賓士在地下室……

所以我只能說，明水＋北安，就永安國小到明水北安這邊沒淹吧，經過百年大水考驗。

我認為大直其實有點類似士林的天母區。
有點類似那種郊區，但又沒有很郊區的感覺。
天母環境真的很舒服，大直就像是離市區較近一點的簡約版天母 XD。

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「大直重劃區」在地房仲觀點

統計今年200萬俱樂部豪宅，最熱銷仍是「西華富邦」前三季銷售至少10戶、其次為「潤泰敦峰」8戶，和「One Park Taipei元利信義聯勤」6戶，三豪宅社區今年總銷約68.8億元，且其中有半數以上的交易沒有貸款。

央行日前祭出第七波信用管制措施，高總價住宅貸款成數，從原本的上限4成降至3成，以台北市1億元的豪宅為例，自備款就高達7000萬元，比原本多了1千萬元，但對部分超級富豪來說，手中資金充沛，仍可選擇不貸款購屋，不受銀行貸款水位限制，也不用擔心房貸利率走揚

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「大直重劃區」生活圈比價

鄰近區域

生活圈	成交均價（萬/坪）	年漲幅	成交戶數	新案平均成交價（萬/坪）	新案成交價年漲幅	新建案數
大直重劃區	102	-8.10%	102	106	-11%	2
大直生活圈	124	18%	76	149	20%	2
第四期重劃區	88	2.4%	161	95	6%	4
西湖	99	-6.5%	155	112	-4%	6
文德	84	-6.2%	66	96	-7%	2
內湖	88	3%	125	106	2%	4

    常被比較的區域

生活圈	成交均價（萬/坪）	年漲幅	成交戶數	新案平均成交價（萬/坪）	新案成交價年漲幅	新建案數
大直重劃區	102	-8.10%	102	106	-11%	2
北士科	122	11%	475	121	10%	11
大安生活圈	140	4%	181	160	2%	3
信義計畫區	122	-10%	65	212	-8%	2
民生社區	96.2	0.79%	139	136	2%	3