A7站重劃區-中心商業區

「A7重劃區-中心商業區」生活圈範圍

A7 中心商業區位於 桃園市龜山區，屬於「機場捷運 A7 體育大學站」周邊商業與住宅混合區。

土地分區：在林口特定計畫－A7開發計畫中，整個A7的土地使用規劃如下，中心商業區由商業用地、住宅用地組成。

 

---

「A7重劃區-中心商業區」鄰近交通建設

•    捷運系統： 機場捷運 A7 體育大學站、機場捷運 A8 長庚醫院站
•    高速公路： 國道一號 林口交流道
•    道路交通：文桃路接壽山路，可前往新莊輔大方向

「A7重劃區-中心商業區」教育資源
國小：樂善國小、文欣國小
國中：大岡國中（A8）、文青中小學
高中：林口高中（跨區至林口就讀）
國際學校：康橋、美國學校（跨區至林口就讀）

「A7重劃區-中心商業區」鄰近生活機能
超商／賣場： 全聯福利中心、7-Eleven、全家、頂好、家樂福龜山文青店
傳統市場： 文德路黃昏市場、龜山黃昏市場
公共建設： 公滯一公園、郵政物流園區形象公園
熱門商圈： A7 合宜住宅商圈、A8 長庚商圈、環球購物中心（A8）、林口三井 OUTLET
醫療機構： 林口長庚醫院（醫學中心等級）、桃園長庚

---

「A7重劃區-中心商業區」鄰近重要建設與規劃

1.公墓遷葬+華亞二期

桃園市政府期望將大片公墓轉為產專區，在2020年將「林口特定區計畫-工五工業區擴大方案」提交送內政部都市計畫委員會審查，目前尚在審查中。

社會上普遍認為遷葬涉及地方居民，需要漫長時間，有「2052年再看看」的說法。

2.車麗屋開發之區域商場

車麗屋汽車百貨於中心商業區建設一3層樓商場，計畫包含汽車百貨、UNIQLO、星巴克、麥當勞，引起地方期待。2025年8月開工，預計2026Q4完工開幕。

3.郵政園區廠商入駐+郵政商場

 
目前A7產專園區中，郵政園區物流中心已開始營運、致茂電子廠辦已落成，郵政商場目前尚無公開消息。

4.其他建設
變三道路：在文青國小、合宜住宅區域有數個區內聯絡道路建設，逐漸落成中，將提升該區域交通機能

空橋串連：部分空橋已完成，由於此空橋需建該地建設時由建商配合興建，故完全聯通時間未可知

---

「A7重劃區-中心商業區」近一年房價行情

成交行情
•    平均成交價：45萬/坪
•    年漲幅：+10%
•    成交量：約132戶／年

各屋齡成交價
•    0–5 年：45萬／坪

新建案行情
•    平均開價：51萬／坪
•    成交均價：45萬／坪
•    推案數量：3案

---

「A7重劃區-中心商業區」租金行情

格局    行情範圍    主流行情
套房    28,000    28,000
兩房    20,000 ～ 26,000    24,000～26,000
三房    31,000 ～ 33,000    32,000
店面    28,800 ～ 118,000    分坪數區間

---

「A7重劃區-中心商業區」購房與居住討論

整理PTT、Mobile01、Dcard、FB地方社團等各家論壇

    建案量體／開發速度疑慮
光A7 整個建案的量體，有沒有上萬戶，我不知道，但短短幾年要住滿，我想是不太可能的，現在有的預售屋，連動土都還沒動就開始賣，誰知道以後會發生什麼事？

    公墓遷移（時間久、變數大）
公墓：會不會遷很難說，光是政府蓋道路徵收土地就要搞個十幾年，更何況是一堆私人墓，私人地。

福地就緊鄰A7捷運站，很多人會擔心房子會看的到福地，我個人對福地是沒有太大的忌諱，但儘量能避免就避開，代銷阿姨是說福地目前政府已有遷移計劃，所以不用擔心福地的問題。

但⋯我後來深入瞭解，遷移計畫可能也要10年以上吧，因為福地腹地太廣大了，處理起來是沒有那麼快的，但就挑房子的時候注意窗戶面向，應該也還OK啦！

    捷運／交通討論
捷運是個優點沒錯，但如果是在附近園區上班的人，也使用不到捷運，目前只有台北上班的人算是滿大的一個利多。

他是滿常抱怨林口塞車越來越嚴重，不過如果我真的買下A7的房子，主要也是會靠機捷通勤，從A7站坐到A2站，塞車的問題對我來說是不太有影響的，反而是搭機捷的時間和潮濕問題，是我需要去克服的。

以A7的相對位置距離國道/捷運/機場/高鐵/台北市區，南來北往都在我能接的範圍。

A7 說真的，以後交通是大大的問題…除非你上班就在林口。
上下班尖峰從文青學區開到一高交流道至少40分鐘以上，是至少喔。
文桃路／青山路超窄雙向單線道，又是山路，一路堵。

樂善園區主打物流…以後一堆物流卡車 24 小時進出文桃路，夜晚安靜？小孩走路安全？都堪憂。

    氣候、潮濕
先說說我對A7龜山區附近的印象…冬天潮濕到睡覺都覺得被子濕濕的⋯可以在那裡長期居住的居民很厲害🥺

空氣與天氣，什麼人來了霧散了，龜山就是個台地…還是比其它區域潮濕，另外空氣也不好。

    工業區臭味／環境污染疑慮

A7附近有華亞工業園區，有一些時段會有塑膠類的臭味釋出
旁邊華亞園區，每當下雨或晚上，就會聞到奇怪的臭味。
在A7的時段大概是下午一兩點至晚上六七點，空氣都有瀰漫化學藥劑的味道。
如果確定要在A7置產，一定要三不五時去聞聞看空氣品質能不能接受。

    地形風險與高壓電塔
林口龜山本身地勢造就了很多建案蓋在斜坡上，有的在邊邊角角，感覺就很危險。
有的也蓋在滯洪池旁邊…下雨天最底層停車場牆壁地板可能冒水。

高壓電塔：大家可能會比較擔心電塔有電磁波的問題，但大亮泊基地附近真的沒有高壓電塔，這個問題應該是不用擔心的。

    商業區的住宅用途問題
文化一路與文桃路一小段的兩側都規劃為「中心商業區」。
3樓以下不得為住宅、整棟住宅不得超過 1/2（2016 年 12 月修法後）。

舊案（如甲子園、金捷市）是因為建照申請較早→所以能全部蓋住宅。
若建案在 2016/12 修法後建照才核准，但卻全住宅→建商可能違法。

唯一確認方式：要求代銷提供建照核准時的「各樓層登記用途」。
未來買中心商業區要確認樓層登記用途，不然被檢舉可能罰款甚至斷水電。

    商圈發展推測
我覺得未來商圈會出現在文化一路與文桃路十字路口上。
A7機捷站旁中心商業區會開發最晚…遠雄蓋好恐也無法撐起週邊商機。

    大台北外溢的首購市場
A7主打的是往台北捷運站的價格凹陷帶，吸引的還是原本在台北/新北的首購族。
從A7要前往桃園市區，比前往新北市還更花時間。
A7、A8可以視為大台北生活圈的一部分。

---

房仲與專家發言

    中心商業區規劃與空橋系統

未來中心商業區將沿著文化一路和文桃路設空橋連結，一路到捷運A7站。有專屬空橋可以從社區通往捷運，除了安全性提升，在下雨天或者大太陽的時候，是差很多的。這樣的設計會讓A7的捷運宅的真實範圍會擴大。

空橋的設計，有列在都市計畫的實施細則裡，所以未來開發的建案都需要規畫，但問題在於如果中間有土地是沒有開發的，那麼空橋就會接不起來，因此要真正可以達到通行，可能還要好幾年。

    區域位置與產業環境

區域特色：整體區塊呈現長條型，南段鄰近A7站，北段靠近樂善三大園區，左側緊鄰華亞科技園區。

華亞園區內匯集國內外匯集高科技廠商、亞太區企業總部，每年產量高達4000億元，目前廠商已超過100家已達滿載，預計啟動華亞二期(區段徵收面積約49.68公頃)。

    生活機能
目前機能上須依靠體育大學周邊或A8商圈機能。
未來商業區將沿著文化一路和文桃路設空橋連結，一路到捷運A7站，仿效信義計劃區模式。
目前陸續有釋出招商消息，進駐狀況有待觀察。

    房價與產品結構
平均房價：主力產品為21-40坪2-3房，區域內個案依距離A7站遠近，成交價約45~50萬不等。
商業區建蔽率約為80%，容積率約為380%，從容積率來看，A7整體的區域規劃大樓的高度及密集感會較高一些。

    區域風險（異味、福地等）
中心商業區仍處於開發階段，有鄰近華亞科技園區的地段優勢，不過空氣異味問題及福地問題相對影響較大，建議實際走訪看看是否符合需求。

    六、購屋族群適配性
如果你主要的工作或生活區域比較偏向台北市中心，那麼建議選擇體育大學生活圈還有中心商業區，靠近捷運站這一側的個案。這裡的生活機能或者未來的發展都會比較好，需求也會比較強。
 

---

「A7重劃區-中心商業區」生活圈比較

A7各區

名稱	區域定位	機能	發展計畫	2025行情
				成交單價	成交量	新案成交價	新案量
樂善國小	樂善國小+成熟老社區，住宅區	學區、生活採買	無	44萬/坪	79	44	4
郵政園區	產專園區+少量住宅	無	產業進駐	48萬/坪	74	48	5
中心商業	高密度商住大樓+鄰近華亞、公墓	部分近捷運	公墓遷葬(華亞二期)	45萬/坪	132	45	3
文青國中小	學區宅	學區	變三道路打通	50萬/坪	270	50.7	6
體育大學	近捷運社會住宅	交通、生活採買	無	40萬/坪	55	45	無

林口特定區

林口臺地依機捷設站區分為A7、A8、A9三大區塊，簡述如下

編號	名稱	發展起源	2025 單價	地標	區塊定位
A7	體育大學站	2017年起 A7設站、合宜住宅	40–50 萬/坪	體育大學	新興住宅區＋產業聚落
A8	長庚醫院站	1985起 長庚醫院集團	50 萬	林口長庚醫院	醫療聚落+交通樞紐
A9	林口站	1985起 林口新市鎮	29~65 萬	三井OUTLET	完整大型商圈