A7站重劃區-樂善國小

桃園A7重劃區分析／樂善國小生活圈．台塑&長庚成熟社區．生活機能佳

A7「樂善國小生活圈」位於桃園市龜山區，多為住宅區，是 A7 重劃區中最接近 A8 長庚生活圈以及長庚社區的區段，可以享受發展30年的成熟生活機能。由於緊鄰長庚社區、區內有樂善國小與多個公園，受育兒家長以及長庚員工的歡迎，多本地人購房。

優點

• 生活機能優於一般重劃區：離 A8 商圈與本地商圈近，可使用長庚醫院、環球購物中心、文德路黃昏市場等成熟機能。

• 學區完整，人口結構年輕：樂善國小、文欣國小、大崗國中皆在 3–6 分鐘生活範圍內，對自住家庭非常友善。

• 新建案量穩定、產品選擇多：區域內有預售、中古、新成屋，從一房小宅到三房家庭型均有供給。

• 交通便利度佳：車程 3–5 分鐘即可到 A7 站，另可接 A8；往台北通勤比青埔、桃園市區更輕鬆。

• 長庚、台塑、華亞園區產業發達，需求穩定：工作人口多、租售需求強，家庭人口多、自住需求高，租金與售價相對穩定。

• 具醫療與學區資源、部分區域有景觀優勢：近長庚醫院、樂善國小，安養與育兒功能佳，近保護區處環境優。

缺點

• 通勤尖峰車潮易壅塞：區內道路狹小，尖峰往林口與台北方向易壅塞，路邊停車不易。

• 房價已從便宜時期跳升：近年漲幅較大，無重大議題，升值有限。

• 公共交通不發達，需依賴youbuike與汽機車前往A8捷運站、A7核心區、林口商圈

• 本地商圈為基本款，即全聯、地區團購與小型餐飲店，高階購物需求如商圈等，須前往A8與A9

「A7重劃區-樂善國小」生活圈範圍

A7 樂善國小生活圈位於桃園市龜山區，屬 A7 體育大學站北側之住宅發展區，由文化一路、文德路、樂學路組成。

土地分區：

A7土地使用規劃如下，樂善國小區主要為住宅用地。

「A7重劃區-樂善國小」鄰近交通建設

• 捷運系統：機場捷運 A7 體育大學站、機場捷運 A8 長庚醫院站
• 高速公路：國道一號林口交流道

「A7重劃區-樂善國小」教育資源

國小：樂善國小、文欣國小
國中：大岡國中（A8）、文青中小學
高中：林口高中（跨區至林口就讀）
國際學校：康橋、美國學校（跨區至林口就讀）

「A7重劃區-樂善國小」鄰近生活機能

超商／賣場：全聯福利中心、7-Eleven、全家、頂好、家樂福龜山文青店
傳統市場：文德路黃昏市場、龜山黃昏市場
公共建設：公滯一公園、郵政物流園區形象公園
熱門商圈： A7 合宜住宅商圈、A8 長庚商圈、環球購物中心（A8）、林口三井 OUTLET
醫療機構：林口長庚醫院（醫學中心等級）、桃園長庚

「A7重劃區-樂善國小」鄰近重要建設與規劃

1.公墓遷葬+華亞二期

桃園市政府期望將大片公墓轉為產專區，在2020年將「林口特定區計畫-工五工業區擴大方案」提交送內政部都市計畫委員會審查，目前尚在審查中。

社會上普遍認為遷葬涉及地方居民，需要漫長時間，有「2052年再看看」的說法。

若計畫完成，華亞園區擴大，就業需求增加，可能產生房價外溢效應，使樂善國小區域受惠。

「A7重劃區-樂善國小」近一年房價行情

成交行情
•   平均成交價：34萬/坪
•   年漲幅：+4.4%
•   成交量：約77戶／年

各屋齡成交價
•   0–5 年：45萬／坪
•   5-10年：40.6萬／坪
•   30-40年：33.3萬／坪

新建案行情
•   平均開價：49萬／坪
•   成交均價：4459萬／坪
•   推案數量：4案

「A7重劃區-樂善國小」租金行情

🏡 住家
2房主流租金：25,000～28,000 元
3房主流租金：26,000～30,000 元
個別租案：最高到 30,000～35,000 元

🏬 商業店面
15–22 坪：35,000～40,000
25–31 坪：45,000～53,000

🏢 商辦／廠辦
中型 40–60坪：26,000～69,999
大坪數 100坪以上：20萬以上

「A7重劃區-樂善國小」購房與居住討論

樂善區就像大河支流邊緩緩流動的靜潭，既能離大河近，又能自己安處一隅

樂善可以馬上吃舊文德社區資源，現已有樂善國小，此區地勢較高水淹不到，遠離大馬路噪音和仙人區（即使高層也不在視野內），又有A7相對稀少的公園綠地廊帶（非滯洪池充公園）北接長樂公園南到富宇上城

樂善國小新校舍還蠻吸眼球的
店面適合開文具店；賣給學生的早餐店
面對學校面的房子，在學生上下課時段會有吵雜聲，是一個缺點
但鄰近舊社區，可享有就舊區生活機能

樂善國小總量管制中，超額必須被轉介到其他學校
因校地師資有限, 不可能增班

違停嚴重，可能暫時也沒法解決，畢竟周遭都還是一個個工地或未來的工地，等侯中的水泥預拌車和施工車與工人停的車子，甚至有些路也還未開通

「A7重劃區-樂善國小」房仲與專家觀察重點

最貼近社區生活的，是以 桃園市立樂善國民小學為核心的「樂善國小生活圈」。這裡雖沒有大型百貨旗艦，但便民超市、早餐店、親子餐廳、小文創店逐步進駐，為重劃區內的家庭自住選擇提供了安靜且實用的環境。根據區域分析資料，該圈因生活機能逐步到位而受重視。

地段上鄰近 A8 生活圈，區域鄰近文德及文明完整商圈機能。樂善國小去年（2020 年）剛完工校舍擴充，未來有望成為大坪頂地區的指標學校。

雖然此段較為靠近 A8，不過鄰近的文德文明商圈發展較早，市容較為老舊，文德文明商圈小吃、商家林立，機能充足，區域內有 A7 第一間全聯，於今年 8/5 開幕，位於長庚三街。

樂善國小周邊主要依靠 A8 生活圈及文德文明商圈機能。目前整體房價部分隨著生活機能與開發進度略有影響，越靠近 A7 站房價越高。

如果比較偏向林口區域的生活範圍，那麼樂善國小、物流園區，以及文青國小生活圈會比較合適。

「A7重劃區-中心商業區」生活圈比較

A7各區

名稱	區域定位	機能	發展計畫	2025行情
				成交單價	成交量	新案成交價	新案量
樂善國小	樂善國小+成熟老社區，住宅區	學區、生活採買	無	44萬/坪	79	44	4
郵政園區	產專園區+少量住宅	無	產業進駐	48萬/坪	74	48	5
中心商業	高密度商住大樓+鄰近華亞、公墓	部分近捷運	公墓遷葬(華亞二期)	45萬/坪	132	45	3
文青國中小	學區宅	學區	變三道路打通	50萬/坪	270	50.7	6
體育大學	近捷運社會住宅	交通、生活採買	無	40萬/坪	55	45	無

林口特定區

林口臺地依機捷設站區分為A7、A8、A9三大區塊，簡述如下

編號	名稱	發展起源	2025 單價	地標	區塊定位
A7	體育大學站	2017年起 A7設站、合宜住宅	40–50 萬/坪	體育大學	新興住宅區＋產業聚落
A8	長庚醫院站	1985起長庚醫院集團	50 萬	林口長庚醫院	醫療聚落+交通樞紐
A9	林口站	1985起林口新市鎮	29~65 萬	三井OUTLET	完整大型商圈

最新更新時間 2026/05/05

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